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Guido:
Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Es geht langsam in Richtung Baustart und heute bei mir ist Marcel Huber, Bauleiter bei der Marty Häuser AG. Schön, dass Du da bist.

Marcel:
Grüezi Guido, freut mich. Sehr gern.

Guido:
Ab wann beginnt eigentlich Eure Arbeit? Erst wenn gebaut wird oder schon früher?

Marcel:
Nein, wir Bauleiter sind oft schon sehr früh mit dem Objekt in Berührung. In seltenen Fällen bereits vor Vertragsunterzeichnung – etwa wenn es spezielle Gegebenheiten auf dem Grundstück gibt, z. B. bei einer steilen Hanglage. Aber in der Regel übernehmen wir Bauleiter nach der Unterzeichnung des Werkvertrags. Dann schauen wir, ob spezielle Vorleistungen nötig sind – etwa ein Abbruch, eine Schadstoffuntersuchung, eine Sanierung oder ein geologisches Gutachten. Falls das Haus bereits unbewohnt ist, können wir manchmal auch schon mit gewissen Arbeiten starten.

Guido:
Reden wir gleich über die Vorbereitung: Ab wann kannst Du konkret einplanen?

Marcel:
Wenn Schadstoffe oder Abrissobjekte im Spiel sind – das betrifft praktisch alle Häuser bis Jahrgang 1990 – dann müssen wir auf Asbest und andere Schadstoffe prüfen. Auch Folgejahrgänge – so zwei bis fünf Jahre danach – sind noch kritisch, da oft alte Lagerbestände verbaut wurden. Da kommen Spezialfirmen, entnehmen Proben vor Ort und wir definieren dann, in welchem Umfang und wo eine Sanierung nötig ist. Vorher dürfen wir das Haus gar nicht abreissen.

Guido:
Darf man denn ohne weiteres mit dem Abriss starten? Braucht es dafür eine Bewilligung?

Marcel:
Das ist in Prinzip die Vorbereitung für den Abriss selbst. Wenn sich die Schadstoffe nur im Innenbereich befinden, darf man mit der Sanierung jederzeit beginnen. Sobald aber Fassade, Dach oder Aussenbereiche betroffen sind, braucht es die Zustimmung der Gemeinde. Viele Gemeinden möchten keine "Bauruinen" im Quartier, also muss man kommunizieren, wie es weitergeht.

Guido:
Braucht es eine Bewilligung? Was bedeutet es für Euch, wenn das Objekt bewilligt ist? Gleich mit dem Bau beginnen? Ab wann gilt für euch offiziell „Baubeginn“?

Marcel:
Die Baubewilligung ist zwingend erforderlich. Eine offizielle Baufreigabe durch die Gemeinde gibt es erst, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist. Das bedeutet: Alle von der Gemeinde gestellten Auflagen müssen erfüllt und bewilligt sein und es darf keine Einsprache oder kein Rekurs mehr vorliegen. Erst dann ist der Zeitpunkt erreicht, an dem wir offiziell mit dem Bauvorhaben starten dürfen.

Es gibt allerdings auch Fälle – zum Beispiel bei einem Abbruch –, in denen man mit der Gemeinde sprechen kann, ob eine sogenannte Teilbaufreigabe möglich ist. Das würde bedeuten, dass wir bereits mit dem Abbruch und den Erdarbeiten beginnen dürfen, auch wenn die Baubewilligung noch nicht rechtskräftig ist.

Guido:
Diese Auflagen abarbeiten – macht ihr das auch?

Marcel:
Ja, genau – das machen wir auch. Ein Teil davon. Bei uns ist es so, dass wir die Aufgaben aufteilen – zwischen Architektur, Innenarchitektur und Bauleitung. Jeder Bereich hat dabei seine eigenen Aufgaben und Auflagen, die aus der Baubewilligung hervorgehen. Diese müssen dann jeweils bearbeitet, eingereicht und bewilligt werden. So entsteht ein gutes Teamwork.

Guido:
Das Ziel ist dann, möglichst schnell zur Baufreigabe zu kommen?

Marcel:
Genau, das ist das Ziel des gesamten Teams – damit wir zügig mit dem Bau beginnen können.

Guido:
Du hast vorhin von Einsprachen gesprochen. Was passiert, wenn eine Einsprache kommt? Wird dann alles gestoppt?

Marcel:
Alle Unternehmer sind in der Pipeline. Die Unternehmer haben sich ja nach Submission auf einen Starttermin vorbereitet, die Unternehmer haben sich das eingeplant – wenn dann plötzlich eine Einsprache kommt, ist das sehr ungünstig. Das erfährt man erst mit dem Erhalt der Baubewilligung. Dann muss man zunächst einmal abwarten, um überhaupt zu wissen, was genau die Einsprachsgründe sind. Im Idealfall sucht man früh das Gespräch mit dem Einsprecher, vielleicht findet man eine einvernehmliche Lösung. Wenn nicht, sind auch Gespräche mit Architekten, Bauherren, Ingenieuren notwendig. Worst Case: Projektstopp – dann heisst es abwarten. Es gibt auch Fälle, in denen die Gemeinde eine Einsprache ablehnt, weil die vorgebrachten Gründe nicht stichhaltig oder nicht schwerwiegend genug sind. Aber wenn es doch zu einer Einsprache kommt, heisst es erst einmal abwarten und im schlimmsten Fall muss ein Anwalt eingeschaltet werden. Das wünscht sich natürlich niemand. Solche Verfahren sind langwierig, mühsam und für alle Beteiligten unangenehm.

Guido:
Nehmen wir an, alles läuft gut – wie lange dauert es dann von Bewilligung bis Baustart?

Marcel:
Das hängt vom Kanton ab. Einige haben eine 30-tägige Einsprachefrist, die muss abgewartet werden. Manche Gemeinden geben nochmals 10 Tage dazu, damit sie ganz sicher sind, dass nichts mehr kommt. Wenn alles durch ist, kann es losgehen – meist rund 40 Tage nach Erhalt der Baubewilligung.

Guido:
Gehen wir zum Thema Abbruch. Du hast schon einiges gesagt. Wir haben auch schon die Teilbewilligung für den Abbruch. Wie läuft das ab – fährt der Bagger einfach vor und legt los?

Marcel:
Nicht ganz.
Vor dem Abriss gibt es immer eine Startsitzung – eine Koordinationssitzung mit allen Beteiligten: Elektro, Wasser, Swisscom, Baumeister, Tiefbau… Wir besprechen vor Ort, wo Leitungen verlaufen, wo sondiert werden muss, damit z. B. keine Kabel beschädigt werden.

Guido:
Also das passiert noch vor dem Rückbau?

Marcel:
Genau.
Erster offizieller Arbeitsschritt ist die Startsitzung. Da regeln wir die Trennung von Strom und Wasser – ganz wichtig für die Sicherheit. Bei schwierigen Grundstücken (z. B. Hanglage) gibt es auch letzte Anweisungen vom Ingenieur. Dann kann es losgehen.

Guido:
Und dann kommt der berühmte Spatenstich?

Marcel:
Ja, der Spatenstich – bei uns ist das meist der Moment, in dem der Bagger loslegt. Wenn ein Abbruch nötig ist, darf der Bauherr auch gerne selbst die erste Wand einreissen. Wenn es kein Abbruch gibt, beginnt man auf der Wiese mit dem Abhumusieren. Für den Bauherrn ein echtes Highlight, weil das oft ein einmaliges Erlebnis ist.

Guido:
Feiert man das noch oder hängt das vom Bauherrn ab?

Marcel:
Ganz unterschiedlich. Manche freuen sich riesig, andere sind eher zurückhaltend. Wir machen es oft zu einem kleinen Event mit Getränken und Gesprächen. Gerade da nehmen wir uns viel Zeit, um alle Fragen zu beantworten, Vertrauen zu schaffen – denn viele Bauherren bauen ja nur einmal im Leben. Vor allem teilen wir ihnen mit, dass wir während der gesamten Bauphase verantwortlich sind und jederzeit als Ansprechperson zur Verfügung stehen.

Guido:
Sieht der Bauherr den Bauleiter dort zum ersten Mal oder hatte er vorher schon Berührungspunkte mit ihm?

Marcel:

Berührungspunkte gibt es meist schon im Vorfeld – per Mail oder Telefon. Gerade wenn Schadstoffuntersuchungen oder Sanierungen erforderlich sind, besteht der Kontakt oft bereits vorher. Auch Fragen wie der Zugang zum Haus oder ob es noch bewohnt ist, werden dabei geklärt. In den meisten Fällen findet der erste persönliche Kontakt dann beim Spatenstich statt – man lernt sich vor Ort zum ersten Mal direkt kennen. Deshalb finde ich es gut, dass man sich beim Spatenstich persönlich begegnet und kennenlernen kann.

Guido:
Vor dem Spatenstich muss ja auch die Baustelle vorbereitet werden, oder?

Marcel:
Ja. Der Bauleiter geht vor Ort, schaut sich das Gelände an, überlegt: Wo kommt der Kran hin? Wo steht das Baubüro? Gibt es Platz für Humus- oder Aushubdeponie? Und ganz wichtig: Zustand der Strasse dokumentieren – Fotos machen, damit später klar ist, was von Anfang an da war. Gerade im verdichteten Wohnbau ist der Platz relativ eng was eine grosse Herausforderung ist. Man muss sehr gut planen, wie man die Fläche nutzt.

Guido:
Wie oft bist Du als Bauleiter in dieser Phase auf der Baustelle?

Marcel:
In der Regel einmal pro Woche – wir haben eingespielte Partnerfirmen, die wissen, was voneinander erwartet wird. Manches wird per Mail oder Telefon geklärt. Aber wenn etwas nicht rund läuft, muss man auch mal öfter vorbei – das ist dann Erfahrungssache.

Guido:
Letzte Frage: Kann sich der Bauherr in dieser Phase vorbereiten oder etwas beitragen?

Marcel:
Ja, auf jeden Fall. Zum Beispiel bei der Parkplatzsituation: Wenn er die Nachbarn kennt, kann er mit ihnen sprechen. Auch bei der Lagerung von Humus oder Aushub auf eigenem Grund – da kann er helfen. Wir gehen aber aktiv auf ihn zu und sagen, was wir brauchen. Und klar: Als Aussenstehender einfach zu den Nachbarn zu gehen, ist nicht so einfach. Aber sonst ist es ein All-inclusive-Paket von uns, wir sorgen dafür, dass alles läuft und funktioniert und der Bauherr kann sich entspannt zurücklehnen.

Guido:
Marcel, herzlichen Dank für das Gespräch. 

Marcel:
Sehr gerne.

Guido:
Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Wir bleiben beim Thema Innenarchitektur und gehen noch ein Stück tiefer. Es freut mich, dass gemeinsam mit Ramon zu besprechen. Er ist Innenarchitekt bei der Marty Häuser AG.

Ramon:
Hallo Guido.

Guido:
Ramon, hast Du schon einmal erlebt, dass man sich über die gesamte Raumaufteilung viel zu spät Gedanken gemacht hat? Also fast schon beim Beginn vom Bau?

Ramon:
Das hatten wir einmal und da ist relativ viel Zeit für die Bemusterung draufgegangen. Da haben wir dann den ganzen Grundriss nochmal über den Haufen geworfen und nochmal neu angefangen.

Guido:
Was ist der Unterschied zwischen einer weissen Wand und einer farbigen Wand?

Ramon:
Weisse Wände sind sehr einfach. Man sagt, dass man mit weissen Wänden nichts falsch macht, was bis zu einem gewissen Punkt auch stimmt. Meistens streicht man in RAL 9016 – das passt dann zu Türen, Sockelleisten und so weiter. Das macht es relativ einfach. Graue Wände sind auch cool, die haben wir auch schon gemacht. Man kann das auch gleich mit der Decke kombinieren. Meistens nehmen wir ein leichtes Grau, bei dem man gar nicht merkt, dass es Grau ist. Erst wenn man ein weisses Blatt Papier danebenhält, merkt man, dass es gar kein Weiss ist. Das macht es sehr angenehm.

Guido:
Wie würdest du es machen? Würdest du die Wände zuerst weiss streichen, zuerst weiss lassen, einziehen und dann schauen oder gleich farbig?

Ramon:
Ich würde es vorher streichen, dann ist es erledigt. Du hast Türen, Sockelleisten – das muss alles zusammenpassen. Und wenn dann mal Möbel drinstehen, willst du nicht nochmal die ganze Wand neu streichen.

Guido:
Sehr gut. Reden wir über das Licht – Lichtquellen. Was für Licht soll ich wählen? Das ist ein Thema, das immer wieder auftaucht. Es ist wahrscheinlich schwierig zu planen. Ich weiss oft noch nicht, wo das Sofa steht, wo der Rest hinkommt… Wie siehst du das?

Ramon:
Lichtplanung ist wirklich schwierig. Mit Spots ist man sehr statisch. Ich finde, zu viele Spots sollte man nicht nehmen. Lieber Leuchtestellen, an denen man dann aufhängen kann was man möchte. Dann kann man sich später noch umentscheiden. Dann kann man zum Beispiel Leuchtschienen montieren, dort wieder Spots einsetzen oder Pendelleuchten anbringen. Und was auch immer funktioniert: geschaltete Steckdosen.

Guido:
Also meinst Du, dass einfach die Steckdosen geschaltet sind?

Ramon:
Ja, Stehleuchten über den Lichtschalter schalten – das ist praktisch. Im Smart Home kann man das heute gut machen: Diese Steckdose sollte auf diesen Lichtschalter gehen und so weiter.

Guido:
Ist Lärm respektive Schall auch ein Thema?

Ramon:
Ja, vor allem in modernen Gebäuden mit vielen glatten Oberflächen: Sichtbeton, Plattenböden, Glattputzwände… Da ist es sinnvoll, Vorhänge aufzuhängen – auch wenn man sie nicht als Sichtschutz braucht. Für die Akustik bringen sie viel.

Guido:
Reden wir über Bodenbeläge. Die meisten verbauen Eichenparkett – würde ich jetzt einfach mal behaupten. Wie siehst Du das? Ist das ein Trend oder sollte man auf Platten umsteigen?

Ramon:
Grundsätzlich ist es ein Trend, aber auch sehr beliebt. Man kann viel mit Parkett machen – unterschiedliche Farben, Formate… Ich würde auch Fichtenparkett legen, Weichholz – wobei das mit Kindern etwas empfindlich ist. Oder Esche, das ist auch sehr schön. Mit Parkett wird es einfach gleich viel wärmer im Raum. In südlichen Regionen, wo es eh warm ist, spielt das weniger eine Rolle.

Guido:
Jetzt geht es zur Möblierung. Was sind typische Fehler, die man macht?

Ramon:
Das Sofa kaufen, bevor man eingezogen ist.

Guido:
Meinst Du wegen der Grösse oder wegen der Farbe und Form?

Ramon:
Der Verkehrsweg ist sehr wichtig. Das heisst, man sollte ein Möbelstück so platzieren, dass man links und rechts daran vorbeigehen kann – ohne sich zwischen Möbel und Wand durchzwängen zu müssen.

Guido:
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um mit dem Thema Möblierung anzufangen?

Ramon:
Parallel zum Einzug. Schon früh überlegen, wo man was hinstellen möchte. Wenn du z. B. sagst, du möchtest einen grossen Tisch – dann brauchst du auch Platz für die Stühle. Sonst merkst du später, dass der Tisch passt nicht. Dann lieber jetzt noch Wände anpassen, um Platz zu schaffen. Es kommt darauf an, wo die Wichtigkeit liegt. Ist es ein grosser Esstisch, ein grosser Fernseher, grosses Sofa?

Guido:
Wie plane ich heute einen Raum, den ich in 10 Jahren noch immer cool finde? Was muss ich beachten?

Ramon:
Flexibel planen. Vielleicht eine Wand zwischen zwei Kinderzimmern als Leichtbauwand. Wenn die Kinder ausziehen, kannst du die rausnehmen und ein Hobbyzimmer draus machen. Und bei fest verbauten Materialien – wie Parkett – hochwertige, neutrale Produkte wählen. Lieber mit Möbeln oder Sofa Farbe reinbringen – die kann man leichter austauschen.

Guido:
Also muss man wirklich schon so weit denken?

Ramon:
Ja – Funktion ist wichtig. Auch bei Farben. Es gibt viele Trends aber eine Wandfarbe lässt sich einfach ändern. Wenn das Parkett ruhig ist und du eine kräftige Wandfarbe willst – kein Problem.

Guido:
Wo, denkst Du, wird Innenarchitektur am meisten unterschätzt?

Ramon:
Ich glaube, viele denken: „Der Innenarchitekt macht ein bisschen Oberfläche.“ Aber im Hintergrund passiert viel: Technik, Verkabelung, Haustechnik – das muss alles zusammenpassen. Wenn man das Wort „Innenarchitektur“ hört, denkt man oft nur an Deko. Aber es steckt viel mehr drin.

Guido:
Wo liegt die grösste Herausforderung den Kunden zu überzeugen?

Ramon:
Die Balance zu finden. Wenn der Kunde eine Idee hat, die nicht ideal ist – dann rauszufinden, warum er das möchte. Und dann darauf hinweisen, dass es bessere Lösungen gibt. Seine Wünsche respektieren aber gleichzeitig optimieren.

Guido:
Was bewegt die Kunden am meisten beim Thema Innenarchitektur? Was sind typische Themen?

Ramon:
Am Schluss interessiert die Kunden oft nur, was sie sehen. Die Oberfläche der Küche, des Parketts, der Platte… Das, was sie anfassen und sehen – das ist wichtig. Die Haustechnik interessiert viele nicht mehr.

Guido:
Muss es auch nicht, oder?

Ramon:
Wenn es funktioniert, dann nicht (lacht)

Guido:
Hauptsache, es funktioniert. Und das soll ja auch unser Ziel sein.

Guido:
Aber Du sagst: Die haptischen Komponenten sind noch immer wichtig? Man will es anfassen, man muss es sehen – Bilder allein reichen nicht.

Ramon:
Ein Moodboard hilft: Muster zusammenlegen, anfassen, schauen wie sie wirken. Nur auf dem Bildschirm funktioniert das nicht. Du kannst mehrere Sachen haben, die am Bildschirm super zusammenpassen aber real wirken sie ganz anders.

Guido:
Kannst Du uns noch einen Tipp geben, wie sich ein Kunde vorbereiten soll?

Ramon:
Sich informieren – was gibt es, was gefällt mir? Ein paar Bilder raussuchen – aber bitte nicht 600 Bilder auf Pinterest. Das macht es nicht einfacher. Eher gezielt sammeln: Will ich es poppig, ruhig, erdig? Ein paar Ideen helfen. Etwas Vorbereitung ist gut aber man sollte nicht zu festgefahren sein. Die Bilder aus dem Internet sagen viel aber sind nicht immer umsetzbar.

Guido:
Ramon, danke vielmals für das Gespräch – sehr spannend.

Ramon:
Danke dir.

Guido:
Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einem weiteren Special. Ich habe letztes Mal mit Antonella über Innenarchitektur gesprochen und mir danach überlegt: Wie kann sich der Kunde optimal vorbereiten? Und ich wollte dazu mehr erfahren. Darum habe ich Antonella noch einmal eingeladen – Antonella, schön, dass du wieder bei uns bist.

Antonella:
Ciao Guido.

Guido:
Du hast letztes Mal über Innenarchitektur gesprochen, das haben wir so weit verstanden. Aber jetzt geht es wirklich darum: Der Kunde hat jetzt vielleicht schon einen Plan auf dem Tisch, er hat seinen Grundriss. Da hattest du vielleicht auch schon Einfluss. Wie geht es jetzt im Detail weiter? Wie kann ich mich als Kunde vorbereiten? Soll ich anfangen, Zeitschriften zu lesen? Soll ich einfach loslegen? Wie bereitet man sich am besten vor?

Antonella:
Also ich denke, es macht auf jeden Fall Sinn, wenn der Kunde eine ungefähre Vorstellung davon hat, in welche Richtung es gehen soll. Mit den sozialen Medien heutzutage wird einem ja alles gezeigt – skandinavischer Stil, Industrial Style… Und es ist natürlich hilfreich, wenn man sich da einmal ein wenig festlegt in welche Richtung es gehen soll. Dass es da dann auch noch Abweichungen gibt – das ist ganz normal, das gehört zum Prozess dazu. Aber es hilft enorm, wenn man weiss, es geht eher in diese Richtung. In der Regel wissen das die Kunden auch. Sie lassen sich nur oft ablenken von allem, was es sonst noch gibt – das ist ganz normal.

Guido:
Ich denke, es ist zuhause auch bestimmt nicht einfach. Also wenn ich mir vorstelle: Meine Frau will rot, ich will blau – wie geht man dann damit um? Sollen wir dann zu Dir kommen und sagen: „Was findest Du besser?“?

Antonella:
Ja, aber das ist ganz typisch. Meistens ist es tatsächlich so, dass Bauherr und Bauherrin – oder eben zwei Parteien, egal in welcher Konstellation – unterschiedliche Vorstellungen haben. Dann ist es meine Aufgabe, etwas zu finden, das den gemeinsamen Nenner trifft.

Guido:
Sind die Vorstellungen wirklich manchmal so unterschiedlich?

Antonella:
Oh ja, auf jeden Fall.

Guido:
Wie gehst du damit um? Das finde ich spannend. Darfst du überhaupt eine Partei ergreifen? 

Antonella:
Nein, das mache ich nicht – zumindest nicht, wenn es um gestalterische Dinge geht. Wenn es um Funktionalität geht, dann schon eher, das ist klar. Aber wenn es um Gestaltung geht, dann höre ich mir beide Seiten an. Was ist der einen Partei wichtig, was der anderen und versuche, das in einem Konzept zu vereinen, das beide abholt.

Guido:
Du hast am Anfang den Stil angesprochen. Wie findest Du das heraus bei Laien? Die sagen vielleicht: „Dieses Hotelzimmer fanden wir schön.“ Hilft Dir so etwas?

Antonella:
Ja, auf jeden Fall. Wenn sie Bilder haben oder etwas zeigen können – das hilft enorm. Meistens kristallisiert sich da sehr schnell etwas heraus. Eine Richtung ist immer zu erkennen.

Guido:
Gibt es auch Leute, die einfach sagen: „Antonella, mach du etwas – so wie es gerade im Trend ist“?

Antonella:
Eher weniger. Die meisten wollen etwas Zeitloses, weil man ja nicht alle paar Jahre neu baut. Aber es gibt auch Bauherren, die ganz bewusst sagen: „Jetzt wollen wir mal etwas ganz Aktuelles, etwas Peppiges, etwas Ausgefallenes.“ Dann machen wir das natürlich auch.

Guido:
Was findest du cooler – einen super vorbereiteten Kunden, der schon genau weiss, wie die Platten aussehen sollen, oder jemanden, der ganz offen ist und gemeinsam mit Dir etwas Passendes entwickeln will?

Antonella:
Ich denke, eher der Offene. Denn jemand, der schon ganz klare Vorstellungen hat, ist oft weniger offen. Man sollte offen sein, um gemeinsam Lösungen zu entwickeln und vielleicht auch bereit sein, auf uns zu hören. Wenn wir zum Beispiel sagen, dass eine bestimmte Platte aus bestimmten Gründen eher ungeeignet ist und eine andere besser passen würde, dann ist es sehr hilfreich, wenn die Kunden dafür offen sind und uns zuhören.

Guido:
Gibt es viele Themen, die auch Geschmackssache sind. Ich komme jetzt nochmal mit dem Beispiel Farben: Die eine Person sagt Blau und du denkst Dir – nein, Blau passt da gar nicht. Wie gehst du dann mit solchen Kunden um? Sagst du ihnen dann: „Achtung, Blau bedeutet dies und das, wirkt so und so mit dem Licht“?

Antonella:
Wenn sie mich fragen, dann sage ich meine ehrliche Meinung. Ich sage aber nicht, ob es gut oder schlecht ist. Ich versuche, es aus dem Gesamtkonzept herauszubeurteilen. Wenn es in der Komposition stimmig ist. Blau kann super sein, wenn es insgesamt passt. Es soll einfach harmonieren.

Guido:
Was würdest Du abschliessend Kunden mitgeben? Wie sollen sie sich vorbereiten, bevor sie zu Dir kommen?

Antonella:
Ich glaube, das Wichtigste ist, zu wissen, was einem wichtig ist und welche Bedürfnisse sie haben.  Und dann natürlich immer das Thema Budget – das ist ein grosser Punkt. Viele lassen sich von Bildern auf Social Media inspirieren aber dann ist das Haus irgendwo im Süden oder hat ganz andere Rahmenbedingungen. Bei uns gelten andere Vorschriften, oft auch strengere.

Guido:
Also: sich frühzeitig damit auseinandersetzen. Je früher, desto besser. Schlussendlich können sie Dich ja auch fragen – genau dafür sind wir ja da.

Antonella:
Genau.

Guido:
Sehr gut. Danke vielmals, Antonella!

Antonella:
Gern geschehen!

Guido:
Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Heute wird es kreativ. Ich spreche mit Antonella über die Innenarchitektur. Hallo Antonella.

Antonella:
Ciao Guido.

Guido:
Antonella, ein paar Worte zu Dir – was machst Du bei uns? Wie lange bist Du schon dabei?

Antonella:
Ich bin Innenarchitektin bei der Marty Häuser AG - mittlerweile seit neun Jahren.

Guido:
Wie sah Dein Ausbildungsweg aus?

Antonella:
Angefangen hat es ganz basic – ich habe eine kaufmännische Lehre gemacht. Dann habe ich aber schnell gemerkt, dass mich das Gestalterische mehr interessiert. Ich habe das Studium als Innenarchitekten gemacht, den Bachelor geholt und das Studium dazumal in Lugano absolviert. Mittlerweile bin ich seit fast 20 Jahren in diesem Bereich tätig.

Guido:
Wie lange dauert die Ausbildung insgesamt?

Antonella:
Etwa 5 Jahre, mit dem Praktikum.

Guido:
Was bedeutet Innenarchitektur?

Antonella:
Innenarchitektur ist ein Dialog zwischen Architektur, Design und Psychologie.

Guido:
Was umfasst Innenarchitektur alles? Geht es nur um Innenräume, Möblierung oder mehr?

Antonella:
Es geht um viel mehr. Es ist ein ganzheitliches Raumkonzept. Nicht nur Möbel oder Farben, sondern auch darum: Was für ein Raum soll es sein? Wie fühlt man sich darin? Es geht darum, dass man sich im Raum wohlfühlt. Der Raum soll angenehm sein, Nutzen generieren, funktional und stimmig sein.

Guido:
Woher holst Du Dir Deine Inspiration? Gibt es bestimmte Stile oder Trends?

Antonella:
Es gibt sehr viele Trends – wie in jeder kreativen Branche: Mode, Design usw. Die Inspiration hole ich mir aus jedem einzelnen Projekt aber auch aus der Bauherrschaft. Sie erzählen viel über ihre Bedürfnisse und daraus ergibt sich oft das Konzept. Auch Messen, Magazine oder Städtereisen – alles kann inspirieren.

Guido:
Ein Architekt verwirklicht sich mit dem Entwurf. Wie ist das in der Innenarchitektur?

Antonella:
Bei uns geht es darum, eine Atmosphäre zu schaffen. Das Ziel ist, dass sich die Menschen am Ende sagen: „Wow, genau so habe ich es mir vorgestellt.“ Der Mensch steht im Mittelpunkt.

Guido:
Was ist für Dich ein wirklich tolles Projekt? Gibt es Unterschiede zwischen Projekten mit oder ohne Innenarchitektur?

Antonella:
Beides ist natürlich machbar. Projekte ohne Innenarchitektur funktionierten. Sie sind auch zeitlos aber oft fehlt die Individualität. Es fehlt das stimmige Gesamtbild – es wirkt oft zu neutral.

Guido:
Nimmst Du bereits Einfluss in der Planungsphase, wenn der Architekt am Entwerfen ist?

Antonella:
Ja, je nach Projekt – mal mehr, mal weniger. Je früher wir eingebunden sind, desto besser. Wir betrachten den Grundriss oft ganz anders als ein Architekt.

Guido:
Kann man sich als Kunde auf den Innenarchitektur-Prozess vorbereiten?

Antonella:
Ja, es hilft uns, wenn die Kunden eine gewisse Vorstellung haben – ein Ziel. Inspirationen aus Magazinen oder Social Media sind sehr nützlich. Es geht darum: Was möchte ich? Was gefällt mir? Wie möchte ich mich fühlen? Soll der Raum Erholung bieten oder eine bestimmte Stimmung erzeugen?

Guido:
Innenarchitektur wird oft mit hohem Budget assoziiert. Was sagst du dazu?

Antonella:
Das muss nicht sein. Man kann auch mit kleinerem Budget coole Innenarchitektur umsetzen. Das Budget sollte einfach realistisch sein und zu den Zielen passen.

Guido:
Wie viel Zeit beansprucht der Innenarchitekturprozess?

Antonella:
Das ist sehr unterschiedlich – abhängig vom Projekt, der Grösse und der Bauherrschaft. Manche möchten viel Zeit investieren, andere weniger.

Guido:
Arbeitest du alleine an den Projekten oder sind mehrere Innenarchitekten an einem Projekt dran?

Antonella:
Das hängt von der Projektgrösse ab. Aktuell haben wir ein Projekt, wo zwei oder sogar drei Personen beteiligt sind. Ansonsten hat jemand den Lead für das Projekt. Wir arbeiten im Team, unterstützen uns gegenseitig. Manchmal braucht es einfach eine zweite oder dritte Meinung – das ist bei kreativen Prozessen sehr hilfreich.

Guido:
Behandelt ihr alle Kunden im Prozess gleich?

Antonella:
Nein, das ist ganz unterschiedlich. Es gibt Bauherren, die alles im Detail mitentscheiden wollen – bis zur letzten Auswahl. Andere sagen: „Mach du das – das Konzept gefällt mir.“ Da gehen wir individuell auf die Kunden ein.

Guido:
Bist du auch auf der Baustelle präsent? Wer koordiniert die Details mit dem Bauleiter?

Antonella:
Wir sind dann auf der Baustelle, wenn es um den Innenausbau oder spezielle Details geht. Den Lead hat aber sicher der Bauleiter – er ist regelmässig vor Ort. Wir besprechen besondere Themen im Voraus mit ihm.

Guido:
Wie lange begleitest du die Kunden?

Antonella:
Ab dem Moment, wo das Konzept steht oder wenn es um die Bemusterung geht – bis zur Übergabe. Während der Bauzeit ist der Bauleiter die Hauptansprechperson aber wenn es um Möblierung geht, kommen wir wieder stärker ins Spiel.

Guido:
Ich denke, der Bauleiter ist froh um eure Unterstützung.

Antonella:
Auf jeden Fall – es gibt viele Rückfragen. Ein Hausbau ist komplex und detailreich. Da ist Zusammenarbeit sehr wichtig.

Guido:
Super, Antonella – ein spannender Job, den Du da machst. Vielen Dank für Deine Ausführungen. Vielleicht bis zum nächsten Mal.

Antonella:
Danke, Guido.

Guido
Herzlich willkommen zu einer weiteren Folge des NeubauPods. Heute ist Hakan bei mir, er kommt vom Baumanagement der Marty Häuser AG. Ich freue mich sehr, dass Du Dir die Zeit genommen hast. Schön, dass es geklappt hat.

Hakan
Danke für die Einladung, Guido.

Guido
Hakan, was bedeutet eigentlich Baumanagement?

Hakan
Das Baumanagement umfasst verschiedene Aufgaben. Es beinhaltet unter anderem die Kalkulation sowie die Submission von Bauprojekten.

Guido
Über die Kalkulation haben wir bereits in einer früheren Folge unseres NeubauPods gesprochen. Ist sie ein eigenständiger Bereich oder ein Teil der Submission? Wie hängt das zusammen?

Hakan
Die Kalkulation ist ein Bestandteil des Baumanagements und bildet die Grundlage für die Submission.

Guido
Was genau bedeutet Submission?

Hakan
Die Submission ist ein Verfahren, bei dem eine Ausschreibung durchgeführt wird, um potenzielle Subunternehmer oder Partner für die Bauausführung zu beauftragen.

Guido
Ich habe auch schon den Begriff „Leistungseinkauf“ gehört. Ist das dasselbe?

Hakan
Grundsätzlich ja. Submission und Leistungseinkauf sind ähnlich. Der Unterschied liegt darin, dass die Submission ein formelles Verfahren ist, bei dem verschiedene Unternehmer angefragt werden. Beim Leistungseinkauf hingegen liegt oft bereits ein konkretes Angebot vor, etwa von einem Küchenbauer, dessen Leistung dann direkt eingekauft wird.

Guido
Du hast von Ausschreibungen gesprochen. Das bedeutet, es werden Angebote von verschiedenen Handwerkern und Unternehmern eingeholt, mit denen wir zusammenarbeiten. Wie werden diese Handwerker ausgewählt?

Hakan
Wir verfügen über ein Netzwerk von Handwerkern, die wir gezielt anfragen und von denen wir Angebote einholen. Diese Angebote werden geprüft und mit den Unternehmern werden die Vertragsbedingungen besprochen. Am Ende entsteht ein Werkvertrag mit dem ausgewählten Subunternehmer.

Guido
Wer entscheidet, welche Handwerker beauftragt werden?

Hakan
Die Entscheidung liegt bei der Marty Häuser AG. Es gibt jedoch Sonderfälle, beispielsweise bei Erdarbeiten oder der Kanalisation, wo der Kunde der direkte Auftraggeber ist und mitentscheiden kann. In den meisten Fällen trifft jedoch Marty Häuser AG die finale Entscheidung.

Guido
Arbeitet ihr mit Partnern in allen Regionen oder nur in bestimmten Gebieten? Wir haben unseren Sitz in Wil – wie sieht es beispielsweise mit Aufträgen in Basel aus?

Hakan:
Das hängt von der Art der Arbeit ab. In der Regel verfügen wir in jeder Region über ein Netzwerk von Unternehmern, die wir kontaktieren können. Wenn wir beispielsweise ein Projekt in Basel haben, greifen wir auf unser dortiges Netzwerk zurück, um mit regionalen Unternehmen zusammenzuarbeiten.

Guido:
Kann der Kunde auch eigene Handwerker vorschlagen?

Hakan:
Ja, der Kunde kann von Anfang an angeben, welche Unternehmer er bevorzugt, zum Beispiel weil er bereits gute Erfahrungen mit ihnen gemacht hat oder weil er sie persönlich kennt. Wir berücksichtigen diese Vorschläge und holen zumindest ein Angebot von diesen Unternehmern ein. Vor Vertragsabschluss besprechen wir dann gemeinsam mit dem Kunden, ob der vorgeschlagene Unternehmer letztendlich beauftragt wird.

Grundsätzlich haben wir mit unserem bestehenden Netzwerk sehr gute Erfahrungen gemacht. Wenn der Kunde jedoch einen Unternehmer vorschlägt, den wir nicht kennen, können wir keine Garantie dafür übernehmen, dass die gewünschte Qualität geliefert wird. In diesem Fall liegt die Verantwortung eher beim Bauherrn.

Guido:
Der Vertrag wird dann also mit dem Subunternehmer abgeschlossen. Bedeutet das, dass die Marty Häuser AG der Vertragspartner des Handwerkers ist und nicht der Kunde?

Hakan:
Genau. In den meisten Fällen ist die Marty Häuser AG der direkte Auftraggeber und somit Vertragspartner des Subunternehmers. Eine Ausnahme bilden, wie bereits erwähnt, beispielsweise Erdarbeiten oder Kanalisation, wo der Kunde direkt als Auftraggeber auftritt.

Guido:
Wie kommt ein solcher Vertrag zustande?

Hakan:
Wie bei jedem Vertrag gibt es auch hier allgemeine Vertragsbedingungen (AVBs), die mit den Unternehmern besprochen werden. Falls ein Subunternehmer mit bestimmten Bedingungen nicht einverstanden ist, kann dies diskutiert werden.

Der Ablauf ist folgender: Wir holen Angebote ein, besprechen mit dem Unternehmer die zu erbringenden Leistungen sowie mögliche Termine und prüfen, ob er zu dem gewünschten Zeitpunkt Kapazitäten hat. Wenn alle Punkte geklärt sind, wird ein Werkvertrag zwischen dem Handwerker und uns geschlossen.

Guido:
Im Leistungsbeschrieb sind verschiedene Tätigkeiten detailliert festgehalten. Wie viele Verträge werden pro Bauprojekt in der Regel abgeschlossen?

Hakan:
Das hängt von der Komplexität des Hauses ab. Im Durchschnitt werden pro Haus etwa 20 bis 25 Werkverträge mit Subunternehmern abgeschlossen.

Guido:
Diese Verträge werden also vor Baubeginn geschlossen. Was passiert, wenn nach Vertragsabschluss noch Änderungen oder neue Ideen entstehen, beispielsweise ein grösseres Fenster oder ein anderes Material?

Hakan:
Ja, diese Werkverträge werden vor dem Baustart abgeschlossen. Änderungen sind natürlich möglich. Es hängt allerdings davon ab, in welcher Bauphase wir uns gerade befinden.

Wenn beispielsweise ein Fenster bereits bestellt oder sogar produziert wurde, sind Änderungen mit zusätzlichen Kosten und Zeitaufwand verbunden. Man muss dann genau prüfen, was noch möglich ist.

Guido:
Das bedeutet also, dass es wichtig ist, Änderungen frühzeitig zu kommunizieren und den aktuellen Stand zu klären?

Hakan:
Genau. Wir besprechen solche Änderungen mit dem Bauleiter und prüfen, ob sie noch umsetzbar sind. Aber wie gesagt, Änderungen bedeuten fast immer zusätzliche Kosten und eine Verlängerung der Bauzeit.

Guido:
Ein weiteres spannendes Thema: Wer trägt die Verantwortung, wenn es zu Fehlern kommt, die im Vertrag festgelegt wurden?

Hakan:
Da die Marty Häuser AG der direkte Auftraggeber der Subunternehmer ist, übernehmen wir auch die Verantwortung.

Wenn jemand mit einem Architekten baut, ist der Bauherr selbst der Auftraggeber der Unternehmer und trägt somit auch die Verantwortung. In unserem Fall müssen sich unsere Kunden darum aber keine Sorgen machen.

Guido:
Das bedeutet, dass der Kunde sich um diese Verträge nicht kümmern muss und sich keine Gedanken machen muss, falls Fehler auftreten?

Hakan:
Genau, der Kunde hat mit diesen Verträgen nichts zu tun. Sollte es Probleme geben, klären wir das direkt mit den Subunternehmern.

Guido:
Das sind immerhin 20 bis 25 Verträge – es wäre eine grosse Herausforderung, wenn der Kunde das alles selbst regeln müsste.

Hakan:
Absolut.

Guido:
Hakan, vielen Dank für deine spannenden Ausführungen! Es ist interessant zu hören, was im Hintergrund alles passiert, was der Kunde oft gar nicht mitbekommt. Danke für deine Zeit!

Hakan:
Danke Dir!
 

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Guido:
Herzlich willkommen zu einer weiteren Folge vom NeubauPod. Heute wird es etwas kühler. Ich spreche mit Andi über den Werkvertrag, die Bestandteile davon sowie die AVB’s (allgemeine Vertragsbedingungen). Es geht also um Zahlen und Fakten. Schön, dass Du Dir Zeit nimmst, mich etwas zu unterstützen.

Du hast mir die AVB’s in die Hände gedrückt und ich war positiv überrascht, dass sie nur vier Seiten umfassen. Ich bin davon ausgegangen, ein Hausbau braucht mehr.

Andi:
Die AVB’s können relativ einfach gehalten werden. Es geht darum, die wesentlichen Punkte klar zu regeln. Wenn diese prägnant formuliert sind, braucht es kein umfangreiches Dokument.

Guido:  
Lass uns gleich über diese Bestandteile sprechen. Ich habe einen Werkvertrag vor mir und wir gehen nun auf einige Punkte ein, was in den AVB’s beschrieben wird oder respektive was bei einem Hausbau beinhaltet sein muss. Ich lese hier: Vertragsbestandteile eines Werkvertrags. Was für Bestandteile können das sein oder was für Abmachungen trifft man hier?

Andi:
Es geht darum, welche Dokumente Bestandteil des Vertrags sind. Dazu gehören Pläne, ein Bau- und Raumbeschrieb sowie alle zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bekannten Details. Ausserdem gibt es eine Rangordnung, falls es zu Unstimmigkeiten kommt, damit klar ist, was Vorrang hat.

Guido:
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Ausführungstermine. Heisst das, wenn alles zeitlich festgelegt ist, weiss ich genau, wann ich ins Haus einziehen kann?

Andi:
Man kann die Rahmenbedingungen festlegen, aber es gibt Faktoren, die wir nicht beeinflussen können, wie z. B. die Bewilligungsphase. Nachbarn oder Behörden können den Prozess verzögern. Aber sobald die Bewilligung vorliegt, kann man eine ungefähre Bauzeit angeben. Zum Beispiel: Wenn das Dach aufgesetzt ist, dauert es noch eine bestimmte Zeit bis zur Fertigstellung. So hat der Bauherr eine Orientierung für den weiteren Ablauf.

Guido:
Aber eine Garantie für das Einzugsdatum gibt es nicht?

Andi:
Nein. Es gibt noch Unsicherheitsfaktoren. Solange keine Bewilligung vorliegt, kann nicht gebaut werden. Externe Faktoren, wie Einsprüche oder behördliche Verzögerungen sind nicht vorhersehbar. Wir können ein sauberes Baugesuch machen, aber es gibt Nachbaren etc. die das Ganze verzögern oder ein paar Steine in den Weg legen können.

Guido:Der Bauherr kann jedoch wenig dafür, wenn solche Themen auftreten.

Andi:
Nein. (lacht) Eine gute Nachbarschaft ist die Basis. Vielleicht stellt man das Projekt mal vor und holt die Nachbarn ab, um etwas Wind aus den Segeln zu nehmen.

Guido:
Aber wenn alles rund läuft, könnte man in 14 Monaten einziehen?

Andi:
Ja, je nach Gebäude und Bewilligungsdauer ist das eine realistische Bauzeit.

Guido:
Ein weiterer Punkt ist der Zahlungsplan. Wie ist dieser aufgebaut?

Andi:
Der Zahlungsplan ist für alle Beteiligten wichtig – das Generalunternehmen, die Handwerker und auch die Banken. Er ist an den Baufortschritt gekoppelt, so, dass klar ist, wann Zahlungen erfolgen müssen, z. B. nach dem Aufrichten, dem Einbau des Unterlagsbodens oder vor Bezug.

Guido:
Deckt der Zahlungsplan alle Kosten ab? Ich sehe hier noch eine Schlussabrechnung. Warum braucht es diese?

Andi:
Der Werkpreis steht fest, aber es gibt noch Bemusterungen oder Änderungen, die zusätzliche Kosten verursachen können. Diese werden in der Schlussabrechnung erfasst.

Guido:
Was genau bedeutet der Werkpreis?

Andi:
Der Werkpreis umfasst alle vertraglich vereinbarten Leistungen, inklusive des Gebäudes und bestimmter Honorare. Nicht enthalten sind z. B. Winterbaumassnahmen oder unvorhersehbare witterungsbedingte Kosten.

Guido:
Das heisst, zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung kennt man nicht alle möglichen Zusatzkosten?

Andi:
Man weiss oft nicht, wann mit dem Bau begonnen wird. Verzögerungen können dazu führen, dass der Bau in eine ungünstige Jahreszeit fällt. Der Werkpreis enthält eine klare Abgrenzung, was inkludiert ist und was nicht.

Guido:
Wie lange ist der Werkpreis garantiert?

Andi:
Ab Vertragsabschluss gibt es ein Festpreisangebot für 1,5 Jahre. Rechnet man eine Bewilligungsphase von sechs Monaten, bleibt ein Jahr Bauzeit mit garantiertem Festpreis.

Guido:
Okay, das kann funktionieren, wenn alles reibungslos läuft. Es steht aber auch, dass eine Teuerung dazu kommen kann, falls es länger dauert. Warum gilt es nicht drei Jahre?

Andi:
Weil unvorhersehbare Ereignisse wie Pandemien oder Kriege Materialpreise beeinflussen können. Ein Festpreis über einen langen Zeitraum ist daher nicht realistisch. Sollte es zu einer Teuerung kommen, versuchen wir, diese im Rahmen zu halten.

Guido:
Wie wird eine Teuerung berechnet?

Andi:
Es gibt verschiedene Methoden, z. B. Indexberechnungen oder Vorgaben von Bauverbänden. Das wird im Vertrag festgelegt. Falls keine Teuerung eintritt, bleibt alles beim Festpreis.

Guido:
Dann kommen wir schon zum nächsten Punkt. Warum sprechen wir auf einmal von Versicherungen? Kann ich Versicherungen wie Feuer- und Elementarschäden, Bauwesen und Bauherrenhaftpflicht nicht selbst abschliessen? Warum sind die Bestandteile des Werkvertrages?

Andi:
Die Feuer- und Elementarschadenversicherung ist kantonal geregelt und wird vom Bauherrn abgeschlossen. Die Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung organisieren wir, um gute Konditionen zu erhalten. Falls ein Schaden auftritt, können wir das direkt klären.

Guido:
Deshalb sind die Versicherungen in den AVB’s geregelt?

Andi:
Genau.

Guido:
Die Versicherungen könnten sicher sonst auch ein spannendes Thema sein. Ich kann mir gut vorstellen, dass wir darüber mal eine einzelne NeubauPod Folge machen.

Was noch interessant wird, sind die Änderungen und Mehrleistungen. Kann ich noch Mehrleistungen in Anspruch nehmen, nachdem der Werkvertrag unterzeichnet ist?

Andi:
Ja, das ist möglich. Es kann sich um individuelle Wünsche oder behördlich bedingte Änderungen handeln.

Guido:
Was ist mit der Garantie nach dem Bau?

Andi:
Die SIA-Normen regeln Fristen für offensichtliche und verdeckte Mängel. So ist klar, welche Rechte der Bauherr hat und wie Schäden nach Bezug behandelt werden.

Guido:
Das Thema Subunternehmer haben wir schon einmal in einem anderen NeubauPod diskutiert. Marty darf, ich aber als Bauherr darf keine Subunternehmer miteinbeziehen. Ist das richtig?

Andi:
Im Werkvertrag ist geregelt, dass alles über uns läuft, da wir für die gesamte Koordination verantwortlich sind. Wir suchen die Handwerker aus und prüfen sie. Wir haben ein Netzwerk in der Deutschschweiz mit Partnerunternehmen. Da wir die Unternehmen kennen und bewusst auswählen, können wir die Bauqualität sicherstellen.

Guido:
Okay, interessant.
Bauhandwerkerpfandrecht – heisst das, es gibt Einträge oder eben keine? Wie ist das zu verstehen?

Andi:
Das Bauhandwerkerpfandrecht kann von Unternehmern auf einem Grundstück eingetragen werden. Es ist wichtig, im Vorfeld zu klären, was passiert, wenn ein solches Pfandrecht eingetragen wird. In unserem Fall könnte das ein von uns beauftragter Unternehmer sein. Wir übernehmen die Verantwortung und stehen für unsere Partner ein.

Guido:
Ich gehe davon aus, dass das die wichtigsten Themen sind, die in einem Werkvertrag vorkommen. Oder gibt es noch Ergänzungen?

Andi:
Auf diesen Seiten sind die wesentlichen Punkte geregelt. Bauen ist aber auch eine Vertrauenssache. Heutzutage sind die AVB’s, selbst für kleine Dinge wie einen Einkauf oder eine Versicherung, extrem umfangreich. Viele lesen diese gar nicht durch. Manchmal gibt es jedoch Punkte, die einem Bauherrn oder einer Bank wichtig sind und die als Grundlage für Ergänzungen dienen können.

Guido:
Andi, danke vielmals! Trotz des eher sachlichen Themas war es verständlich dargestellt. Die wichtigsten Vertragsbestimmungen sind nun klar.

Ich danke Dir erneut, dass Du dabei warst – hoffentlich bis zum nächsten Mal.

Andi:
Gern geschehen. Bis zum nächsten Mal.

‍

Guido:
Heute spreche ich mit Andi über das Projektangebot der Marty Häuser AG. Wir haben die Stufen des Vorprojekts abgeschlossen. Es hat allen gefallen und die Visualisierungen waren beeindruckend. Jetzt geht es um das Angebot.

Andi war schon einmal bei uns. Herzlich willkommen und danke, dass Du Dir noch einmal Zeit nimmst.

Andi:
Danke, dass ich hier sein darf.

Guido:
Was passiert jetzt mit dem Angebot? Ich habe das Vorprojekt mit den Kosten und allen relevanten Informationen vorliegen. Warum braucht es jetzt noch eine weitere Stufe?

Andi:
Wir gehen vom Vorprojekt in die Projektphase über und das Angebot ist dabei das zentrale Dokument. Es wird verbindlich und enthält einen höheren Detailierungsgrad. Das bedeutet: Vertragsbestimmungen, klar deklarierte Kosten, einen Raum- und Baubeschrieb, Pläne und ein Festpreisangebot für den Kunden.

Guido
Das heisst, das Vorprojekt war in manchen Punkten noch nicht ganz klar deklariert und jetzt im Projekt wird alles noch genauer?

Andi
Genau. Wir gehen wesentlich mehr ins Detail. In dieser Phase werden alle BKP-Positionen sorgfältig überprüft und detailliert kalkuliert, damit wir dem Kunden ein Festpreisangebot unterbreiten können.

Guido
Baut man auf den Ergebnissen des Vorprojekts auf? Werden dort Anpassungen vorgenommen?

Andi
Ja, es fliessen oft Anpassungen aus dem Vorprojekt in das Projekt ein, zum Beispiel aufgrund von Kundenbedürfnissen, Kostensituationen oder anderen Faktoren. Diese Änderungen werden in die neue Kostenberechnung eingearbeitet.

Guido
Du hast gesagt, die Kosten werden genauer deklariert. Im Vorprojekt sprach man von einer Genauigkeit von 5%. Wie sieht das in der Projektausarbeitung aus?

Andi
In der Projektausarbeitung gehen wir auf ein Festpreisangebot – das heisst 0% Kostenabweichung.

Guido
Null Prozent?

Andi
Genau. Wir holen Referenzpreise von Lieferanten und Partnern ein, basierend auf Erfahrungswerten. Dadurch können wir ein Angebot mit Festpreisgarantie vorlegen.

Guido
Du willst mir wirklich sagen, dass ich nach dem Projektangebot eine Garantie auf Lebzeit auf die Kosten des Gebäudes habe?

Andi
Nicht auf Lebenszeit, sondern bis zur Bauvollendung – das heisst etwa anderthalb Jahre nach Vertragsabschluss. Die Festpreisgarantie bezieht sich auf Gebäudekosten. Baunebenkosten, vorbereitende Arbeiten, wie Erschliessungsmassnahmen werden offen abgerechnet.

Guido
Und die anderen Kosten, die du genauer einschätzt, sind die realistisch? Sind auch Risiken dabei, insbesondere bei Themen wie Umgebung und Erschliessung?

Andi
Ja, es gibt Risiken. Wir arbeiten hier mit Erfahrungswerten und Kostenschätzungen von Ingenieuren und Geologen. Zusätzlich holen wir Informationen von Gemeinden ein, um möglichst präzise zu kalkulieren.

Guido
Bei den Gebäudekosten, die garantiert sind – woher kommen diese Werte? Aus einem Netzwerk?

Andi
Wir holen Preise von Partnerunternehmen und anderen Marktteilnehmern ein. Dank unserer Verträge mit Subunternehmern und Referenzwerten können wir die Kosten laufend aktualisieren und verarbeiten.

Guido
Sind die Pläne zu diesem Zeitpunkt schon fix? Hat der Ingenieur sie bereits gesehen?

Andi
In der Projektphase arbeiten wir bereits mit Spezialisten zusammen, die uns auf Basis der Pläne exakte Informationen liefern, z. B. zu Deckenstärken. So können wir den Festpreis garantieren.

Guido
Und der Baubeschrieb? Wie detailliert ist er? Geht es nur um Budgets für Küche und Sanitär oder um mehr?

Andi
Der Baubeschrieb ist sehr detailliert. Jede Arbeitsgattung wird beschrieben, von den Baumeisterarbeiten über Gipser- und Malerarbeiten bis hin zu Bodenbelägen und Küchenbudgets. Alles wird konkret definiert.

Guido
Ist dann also jedes Detail beschrieben, was mit dem Festpreis mit sich bringt?

Andi
Ja, das ist dann die Basis für den Kunden, wo er sieht, was er für diesen Preis bekommt, was es beinhaltet und was kalkuliert ist.

Guido
Es klingt für mich nach fertig… Kann man da noch Änderungen einfliessen lassen, wenn ich das Angebot auf dem Tisch habe oder ist das dann erledigt? Du hast gesagt, Du beschreibst alles bis ins Detail. Baue ich danach auch genau so?

Andi
Der Kunde hat jetzt ein Angebot auf dem Tisch mit einem Preis und verbindlichen Plänen. Er hat die Basis, um die Finanzierung zu klären. Falls Anpassungen notwendig sind oder später bei der Auswahl etwas geändert wird, können diese Änderungen entsprechend in das Angebot eingepflegt werden.

Guido
Also habe ich die Küche und den Boden schon definiert oder sind das Budgetpositionen, die noch offen sind und ausgewählt werden müssen?

Andi
Man definiert gemeinsam eine Basis für die Küchenbedürfnisse oder Bodenbeläge usw. Diese Details werden später konkretisiert. Man geht beispielsweise zum Küchenbauer und rechnet eine teurere oder günstigere Küche gegen.

Guido
Und wenn ich sage, wir nehmen eine Küche für 50.000 CHF, dann doch lieber für 40.000 CHF, oder einen anderen Boden … Passt man das dann mehrfach an, oder findet man irgendwann eine feste Grundlage?

Andi
Irgendwann muss man eine Basis finden und den Vertrag abschliessen. Danach kann man die festgelegte Basis weiter ausarbeiten.

Guido
Du hast die Finanzierung erwähnt und gesagt, dass man das mit einem Festpreisangebot abklären kann. Das hilft sicher auch der Bank, wenn sie mit diesem festen Preis und der detaillierten Beschreibung arbeiten kann. Das bietet sowohl der Bank als auch dem Kunden eine gute Grundlage, richtig?

Andi
Ja, genau. Die Bank hat dadurch klare und präzise Kosten auf dem Tisch. Sie weiss, dass beim Gebäude ein fixer Kostenrahmen besteht und es keine Überschreitungen gibt – ausser, wenn die Bedürfnisse angepasst werden. Dadurch wird ein Unsicherheitsfaktor beseitigt und es entsteht kein zusätzlicher Kostentreiber, abgesehen von den offen abgerechneten Posten.

Guido
Die Bank nutzt das also auch als Grundlage, um die gesamte Finanzierung zu definieren, abzuklären und schliesslich mit dem Kunden abzuschliessen?

Andi
Richtig. Das Dokument dient der Bank dazu, die Finanzierung sauber zu regeln und entsprechend Hypotheken oder Kredite für den Bauherren bereitzustellen.

Guido
In diesem Zusammenhang hast Du erwähnt, dass der Preis für das Gebäude garantiert ist. Können wir hier unterscheiden, was der Kunde an uns zahlt und was in die Umgebung und die Erschliessung fliesst? Geht das alles in einen einzigen Topf oder wird das aufgeteilt?

Andi
Es gibt die sogenannten Anlagekosten, die alles umfassen, was für die Finanzierung und die Bank relevant ist. Darüber hinaus gibt es den Werkpreis, der unsere Leistungen betrifft, für die wir ein Festpreisangebot für das Gebäude gemacht haben. Dann gibt es Kosten wie Erdarbeiten oder Gemeindegebühren, die offen abgerechnet werden. Diese stellen wir der Bank oder dem Kunden als Zahlungsauftrag zur Verfügung.

Guido
Der Grossteil der Kosten ist also garantiert und die anderen Themen sind gut kalkuliert. Dank der entsprechenden Prüfungen im Vorfeld hat man einen hohen Detaillierungsgrad, um darauf aufbauend weiterzuarbeiten.

Andi
Genau.

Guido
Gibt es Erfahrungswerte, wie viel Abweichung bei einem Festpreisangebot noch möglich ist? Es klingt alles sehr solide aber gibt es ein Restrisiko, dass der Preis am Ende doch noch abweichen kann? Und wenn ja, in welchem Bereich?

Andi
Wenn sich die Bedürfnisse ändern oder bei der Bemusterung zusätzliche Wünsche aufkommen, können das Kostenfaktoren sein. Auch die Frage, ob bereits alles abgeklärt wurde – wie Untersuchungen an einem alten Gebäude oder am Bauuntergrund – spielt eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen die Kostensicherheit. Grob geschätzt sollte man mit einer Abweichung von +-10% rechnen.

Guido
Aber viele Abweichungen kommen ja vom Kunden selbst, wenn er Änderungen vornimmt. Wir geben einen Festpreis und dann entscheidet sich der Kunde für einen hochwertigeren Boden oder eine teurere Küche. Ist der Festpreis dann hinfällig, oder wie wird das gehandhabt?

Andi
Der Festpreis für das Haus bleibt bestehen. Änderungen wie ein teurerer Bodenbelag werden separat berücksichtigt. Der Kunde zahlt dann nur die Differenz.

Guido
Es klingt, als wäre das ein sehr ausführliches Dokument. Muss man sich darin einarbeiten, um es zu verstehen, oder ist es für den Bauherren verständlich?

Andi
Einige Themen darin sind sicherlich komplex, vor allem, weil der Bauherr meistens zum ersten Mal mit so etwas konfrontiert wird. Hierbei bekommt er Unterstützung, entweder vom Verkaufsteam oder von einem Berater, der ihm bei Unsicherheiten hilft.

Guido
Ich denke, es ist ein sehr wichtiges Dokument – vor allem wegen des Festpreises, der sowohl uns als auch der Bank Sicherheit bietet. Es ist eine gute Grundlage, die notwendige Sicherheit für den Bau zu gewährleisten.

Andi
Ja, es ist für beide Seiten entscheidend, eine klare Basis zu schaffen. Alles sollte eindeutig definiert sein, damit beide Parteien genau wissen, was zum Preis gehört und welche Leistungen enthalten sind.

Guido
Vielen Dank, Andi, für Deine Ausführungen!

Andi
Danke dir, Guido.

Guido
Herzlich willkommen zu einer weiteren Folge des NeubauPods. Heute sprechen wir mit Andi über die Kosten rund ums Haus – was alles dazu gehört und welche Begrifflichkeiten es gibt. Andi, herzlich willkommen bei uns!

Andi:
Dankeschön, Guido!

Guido:
Andi, bevor wir beginnen: Zwei, drei Worte zu dir, damit wir wissen, was du bei der Marty machst.

Andi:
Ich bin Bereichsleiter vom Baumanagement. Das umfasst die gesamte Kostenkalkulation, den Einkauf bei unseren Subunternehmern sowie das ganze Partnernetzwerk.

Guido:
Bei den Kosten bist du also bestens zuhause. Ich glaube, wir haben hier die richtige Person, um das Thema mal ganzheitlich zu beleuchten. Sprechen wir mal über die sogenannten Anlagekosten. Wir haben in einem früheren Gespräch schon über den Kauf eines Baugrundstücks gesprochen. Das sind die ersten Kosten, die auf einen zukommen. Aber ist es damit getan oder gibt es noch mehr?

Andi:
Man spricht von den Anlagekosten und wie du gesagt hast, kommen da verschiedene Bestandteile hinzu. Wir haben das Grundstück als einen Teil. Dann kommen die Vorbereitungskosten dazu: Abbrucharbeiten, notwendige Rodungen und weitere vorbereitende Massnahmen. Danach folgt der Gebäudeteil, also die eigentlichen Baukosten. Und schliesslich gibt es noch die Umgebung und Erschliessung, das sind Gartenarbeiten, Kanalisation, Werkleitungen und ähnliches. Zusätzlich gibt es die Baunebenkosten, wie Gebühren für Behörden, Versicherungen oder beispielsweise Schutzraumabgaben.

Guido:
Das sind also vier Hauptbereiche. Lassen wir uns das genauer anschauen. Fangen wir mit den Vorbereitungskosten an. Was könnte das umfassen? Ist das ein Abriss? Kann man solche Kosten schon abschätzen oder muss man sie immer individuell berechnen?

Andi:
Mit dem Grundstück ist meist schon klar, was an Kosten kommen könnte, oder man kann es zumindest genauer beziffern. Steht ein bestehendes Gebäude darauf, kann man erste Offerten für den Abriss einholen. Dabei sollte man vor allem bei älteren Gebäuden darauf achten, ob Schadstoffe wie Asbest vorhanden sind. Diese müssen vorab untersucht und separat entsorgt werden, was ebenfalls Kostenverursacht.

Guido:
Ich muss hier kurz einhaken. Asbest – das habe ich schon ein paar Mal gehört. Was genau bedeutet das? Für mich klingt das nach Gift. Was ist Asbest eigentlich?

Andi:
Asbest ist ein Baumaterial, das früher oft in alten Liegenschaften verwendet wurde. Es handelt sich um schadstoffhaltige Produkte oder Bauteile, die heutzutage nicht mehr verwendet werden dürfen. Vor einem Rückbau müssen sie aus dem Gebäude entfernt und speziell entsorgt werden.

Guido:
Wie findet man heraus, ob ein altes Objekt Asbest enthält?

Andi:
Man untersucht das Gebäude, in dem Proben genommen werden, zum Beispiel von Fliesenklebern, Farbanstrichen oder Dichtungen. Diese Proben werden ins Labor geschickt und dort wird ein Bericht erstellt. Auf Basis dieses Berichts weiss man dann, ob Asbest im Gebäude vorhanden ist. Falls ja, muss es vorab ausgebaut und speziell entsorgt werden. Das ist ein zusätzlicher Kostenpunkt, der auch den zeitlichen Ablauf beeinflussen kann.

Guido:
Ist es dementsprechend auch schwierig, eine Kostenschätzung abzugeben? Der Bericht macht sicherlich Sinn und man kann dann wohl genauer sagen, was auf einen zukommt, oder?

Andi:
Ja, im Vorfeld ist es sehr schwierig. Mit dem Bericht kann man jedoch präziser beziffern, was enthalten ist und wie viel es kostet.

Guido:
Das könnte sicher auch ein wichtiger Punkt sein, bevor ich ein Grundstück kaufe. Warum sagt man eigentlich Vorbereitungskosten? Bezieht sich das auf die Vorbereitung vor dem Bau oder was genau bedeutet das?

Andi:
Ja, das ist richtig. Man hat in der Regel keine grüne Wiese, auf der man direkt mit dem Bau beginnen kann. Zuerst muss man eventuell ein bestehendes Gebäude rückbauen, Wald roden oder Bäume entfernen, die auf der Parzelle stehen. Zudem sind oft Untersuchungen am Gebäude nötig, um überhaupt starten zu können. Manchmal benötigt man auch eine Baupiste oder Zufahrt für die Bauinstallation. Das sind alles Arbeiten, die im Vorfeld notwendig sind.

Guido:
Im zweiten Bereich, den du genannt hast, geht es um die Gebäudekosten. Einfach gefragt: Was fliesst da alles mit ein? Spricht man nur vom Haus oder gehören Heizung, Sanitär und Ähnliches auch dazu?

Andi:
Einfach gesagt, die Gebäudekosten umfassen das gesamte Bauwerk. Es beginnt beiden Bodenplatten und umfasst das komplette Volumen, das man von aussen sieht –vom Keller bis zum Dach. Dazu gehören sämtliche Leistungen wie Heizung, Ingenieurshonorare, Gipserarbeiten, Küche und so weiter. Eigentlich alles, was das Gebäude umfasst.

Guido:
Also wirklich auch die Heizung und die Küche? Ist der Begriff "schlüsselfertig" hier passend?

Andi:
Ja, "schlüsselfertig" ist ein passender Begriff. Allerdings gehört dazu auch die Erschliessung mit Werkleitungen wie Strom, Wasser oder Kanalisation, die oft unter Umgebung und Erschliessung oder im BKP 4 fallen.

Guido:
Die Gebäudekosten – basieren die auf einer Schätzung? Ich lese oft von Kubaturpreisen. Oder wird das anders oder sogar genauer berechnet?

Andi:
Das hängt vom Projektstadium ab. Am Anfang arbeitet man oft mit groben Schätzungen und geht dann ins Detail. Die Kosten werden präziser, je weiter das Projekt fortschreitet. So können wir auch die Finanzierung für den Kunden besser kalkulieren.

Guido:
Es fliessen sicher auch Budgets für Dinge wie die Küche ein. Wie wird so etwas definiert? Über den Daumen gepeilt oder entscheidet das der Kunde?

Andi:
Das wird in Absprache mit dem Kunden festgelegt. Man klärt die Bedürfnisse ab, definiert ein Budget und nutzt Referenzen oder Erwartungen des Kunden, um eine Basis zu schaffen. Dieses Budget steht dann später bei der Bemusterung zur Verfügung.

Guido:
Nachdem das Gebäude steht, kommen also Umgebung und Erschliessung. Ich gehe davon aus, dass ein bestehendes Grundstück schon erschlossen ist. Oder liege ich dafalsch?

Andi:
Die Leitungen sind nicht immer direkt unter dem Haus. Sie befinden sich vielleicht an der Grundstücksgrenze oder in der Strasse. Es könnte sein, dass man Strassendurchbrüche machen oder die gesamte Kanalisation, Medien, Telefonleitungen oder Wasseranschlüsse zum Haus führen muss. Das gehört alles zu den Kosten. Zusätzlich kann schlechter Baugrund ein Thema sein. Manchmal muss man das Gebäude auf Pfählen gründen oder zusätzliche Sicherungsmassnahmen wie Hangsicherungen oder Baugrubensicherungen durchführen. Auch die Erdarbeiten, Aushub und Gartenarbeiten wie Stützmauern und Bepflanzungen fallen in diesen Bereich.

Guido:
Das klingt, als käme da noch einiges dazu. Hangsicherungen – das verbinde ich immer mit hohen Kosten. Kann man das vorher abschätzen?

Andi:
Ein Hang kann höhere Kosten verursachen, aber das muss nicht zwingend so sein. Um genauere Zahlen zu bekommen, kann man eine Baugrunduntersuchung durchführen. Dabei werden Sondierungen gemacht und ein Geologe oder Ingenieur beurteilt das Material und erstellt ein Konzept. So lassen sich die Kosten besser abschätzen.

Guido:
Und was ist mit dem Garten? Braucht man ein Budget oder kann man das später machen?

Andi:
Das Budget ist notwendig, da man Zufahrten, Sitzplatz, Garagezufahrt und Hauszugang direkt anlegen muss. Begrünung und Bepflanzungen können je nach Kundenwunsch und Budget später erfolgen, wenn finanzielle Mittel knapp sind. Hier gibt es Spielraum für individuelle Prioritäten.

Guido:
Ja, ich denke auch an den Sichtschutz, vielleicht ein Baum – und dann summiertsich das doch ziemlich schnell.

Andi:
Im Garten kann man sehr viel investieren, je nach Prioritäten. Für manche Kunden ist ein schöner Garten wichtig, andere bevorzugen eher eine zweckmässige Gestaltung.

Guido:
Zum Schluss: Was umfasst der Bereich Nebenkosten? Gehören Umgebung und Erschliessungnicht schon zu den Nebenkosten?

Andi:
Nebenkosten sind noch ein separater Bereich. Dazu gehören Bewilligungsgebühren von der Gemeinde, Anschlussgebühren für Werkleitungen wie Kanalisation, Wasser und andere Medien. Diese können stark variieren, je nach Gemeinde oder Kanton. Auch Versicherungsleistungen und Schutzraumabgaben fallen darunter. Je nach Projekt können auch Honorare für Spezialisten dazukommen.

Guido:
Es klingt, als kämen auch hier wieder erhebliche Kosten dazu. Sind diese Gebühren vorgegeben oder hängen sie von der Hausgrösse ab?

Andi:
Ja, diese Gebühren sind vorgegeben. Allerdings unterscheiden sich die Ansätze je nach Gemeinde oder Werk. Manche Gebühren hängen von der Grundstücksfläche ab, andere von den Gebäudekosten. Das ist sehr individuell geregelt und kann innerhalb der Schweiz stark variieren.

Guido:
Es reicht also nicht nur das Haus. Es fliesst noch einiges rundherum ein. Kann man ungefähr sagen, wie sich die Baukosten aufteilen – was das Haus im Vergleich zu den restlichen Kosten ausmacht? Oder ist das erst im Laufe des Projekts klar?

Andi:
Das ist schwer zu beziffern, da das Grundstück entscheidend ist. Ist die Parzelle flach, kann man mit einem einfachen Aushub rechnen. Bei einer Hanglage oder wenn Sicherungen nötig sind, kann das Monate dauern und die Kosten vervielfachen. Auch Gebühren variieren stark je nach Gemeinde. Es hängt also vom Grundstück und vom Gebäude ab.

Guido:
Also macht es Sinn, frühzeitig einen Baupartner einzubeziehen, der in solchen Fragen unterstützt und erste Schätzungen liefert, um eine Vorstellung zubekommen.

Andi:
Das ist absolut richtig. Gerade wenn man einen Hauspreis hört, sollte man sich bewusst sein, dass das nur ein Teil der Gesamtkosten ist. Ein Baupartner hilft, alle Kosten transparent darzustellen und ein vollständiges Investitionsbudget zu planen – wichtig auch für die Finanzierung und die Bank.

Guido:
Man kann zusammenfassend sagen: Es ist nicht nur mit dem Gebäude getan, sondernes fliesst noch vieles drumherum ein. Die einzelnen Begrifflichkeiten haben wir besprochen – soweit alles klar. Danke dir vielmals für deine Zeit, Andi, und hoffentlich bis bald!

Andi:
Danke dir auch! Bis zum nächsten Mal!

Guido:
Herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Heute ist Chiara bei mir. Chiara ist Architektin bei der Marty Häuser AG und wir sprechen über die Entwurfsphase. Chiara, herzlich willkommen!

Chiara:
Hallo Guido, freut mich, hier zu sein.

Guido :
Die Entwurfsphase steht an. Was bedeutet das genau?

Chiara:
Das hängt von der jeweiligen Situation ab. Oft startet man mit einer Machbarkeitsstudie, vor allem bei grösseren Überbauungen. Damit klärt man, ob die Idee umsetzbar ist – wie viele Wohnungen, Flächen oder Volumen möglich sind.

Guido:
Wäre das auch bei einem Einfamilienhaus hilfreich?

Chiara:
Es ist möglich, aber meistens beginnt man direkt mit einem Vorprojekt. Das geht schon mehr ins Detail und man erhält etwas Konkretes, woran man sich orientieren kann.

Guido:
Was genau ist eine Machbarkeitsstudie?

Chiara:
Bei einer Machbarkeitsstudie analysiert man die Situation und das Grundstück. Man prüft, was machbar ist, zieht Reglemente und Bauzonen ein und entwickelt ein Grobkonzept unter Berücksichtigung von Bauland und Vorschriften.

Guido:
Du hast Reglemente erwähnt. Bezieht sich das auf die ganze Schweiz?

Chiara:
Es gibt verschiedene Reglemente: kommunale, kantonale und nationale Vorschriften. Manche gelten über mehrere Kantone hinweg, andere sind spezifisch für eine Gemeinde.

Guido:
Das klingt nach viel Arbeit.

Chiara:
Ja, es ist tatsächlich viel. Es erfordert viel Zeit, da die Regelungen stark von der jeweiligen Ortschaft abhängen. Man muss sich intensiv einlesen und prüfen, welche Vorschriften in Bezug auf Grösse, Volumen, Flächen und Ähnliches einzuhalten sind.

Guido:
Jede Gemeinde oder jeder Kanton hat also ein eigenes Reglement, richtig?

Chiara:
Genau und diese Reglemente werden regelmässig überarbeitet. Das kann uns vor Herausforderungen stellen, da wir berücksichtigen müssen, wann Anpassungen vorgenommen werden, wann wir mit dem Bau beginnen und ob die Baueingabe vor oder nach einer Änderung erfolgt.

Guido:
Also bringt es nichts, wenn du das Reglement bereits kennst?

Chiara:
Genau, wir müssen das Reglement jedes Mal aufs Neue überprüfen.

Guido:
Und das fliesst dann in ein erstes Konzept oder eine Studie ein, richtig?

Chiara:
Ja, bei einer Machbarkeitsstudie bleiben wir noch an der Oberfläche. Wir legen die wichtigsten Punkte fest, wie Grenzabstände, Höhen und Grössen. Im Vorprojekt gehen wir dann detaillierter darauf ein und berücksichtigen die Reglemente genauer.

Guido:
Ist das Vorprojekt der nächste Schritt nach der Studie?

Chiara:
Das ist eine Möglichkeit. Man kann aber auch direkt mit einem Vorprojekt starten, wenn klar ist, dass man auf einem bestimmten Grundstück bauen möchte. Dabei arbeiten wir ähnlich wie bei einer Machbarkeitsstudie, werden jedoch im Laufe der Planung immer detaillierter.

Guido:
Was bietet das Vorprojekt im Vergleich zur Studie? Was erfährt man mehr?

Chiara:
Grundsätzlich starten wir ähnlich, indem wir die Lage des Grundstücks analysieren: Ist es in einem Dorf oder einer Stadt? Wie ist die Erschliessung, wo liegt die Strasse und wie ist die Ausrichtung zur Sonne? Im Vorprojekt planen wir dann die Räumlichkeiten konkret und auf das Grundstück zugeschnitten. Dazu kommen das Reglement und die Wünsche des Bauherrn. Wir entwickeln Grundrisse gemeinsam mit ihm, basierend auf seinen Vorstellungen.

Guido:
Also kann ich mit einem Vorprojekt schon detaillierte Grundrisse erwarten – zum Beispiel, wo das Schlafzimmer oder die Küche sein werden?

Chiara:
Ja, genau.

Guido:
Wie bereitet sich der Bauherr darauf vor? Gibt es Unterstützung dabei?

Chiara:
Der Bauherr sollte sich vorab Gedanken machen: Wie wohne ich? Was sind meine Routinen? Wichtig ist auch, mit uns Architekten eng zusammenzuarbeiten und uns diese Routinen zu erklären. Wir möchten verstehen, was der Bauherr braucht, welche Familienkonstellation vorliegt und ob zum Beispiel Flexibilität für zukünftige Lebensphasen wichtig ist. Oft hilft es auch, gezielte Fragen zu stellen, damit der Bauherr seine Bedürfnisse besser versteht.

Guido:
Ich stelle mir das schwierig vor, wenn ich nur Bilder oder Vorstellungen im Kopf habe.

Chiara:
Das ist tatsächlich eine Herausforderung für uns, herauszufinden, was dem Bauherrn an bestimmten Bildern oder Ideen gefällt. Durch Gespräche kristallisiert sich heraus, welche Aspekte wichtig sind. Dann können wir konkret planen, immer unter Berücksichtigung der Reglemente und des Budgets.

Guido:
Ihr schaut euch das Grundstück auch an. Was passiert, wenn die Vorstellungen nicht zum Grundstück passen?

Chiara:
Unsere Aufgabe ist es, eine Balance zwischen den Wünschen, den Reglementen und den Gegebenheiten des Grundstücks zu finden. Das beginnt oft mit ersten Handskizzen, die wir dann im CAD überprüfen und anpassen. Gerade bei schwierigen Grundstücken, zum Beispiel an einem Hang ist das besonders wichtig. Es kann vorkommen, dass die ursprüngliche Idee angepasst werden muss, weil sie nicht umsetzbar ist.

Guido:
Und all diese Überlegungen fliessen ins Vorprojekt ein?

Chiara:
Ja, das Vorprojekt enthält alle relevanten Punkte: die Analyse der Situation, die Erschliessung, konkrete Grundrisse, das Raumprogramm, die Wünsche des Bauherrn und auch die Aussengestaltung. Dazu kommt eine erste Kostenberechnung.

Guido:
Was genau bekommt der Kunde mit dem Vorprojekt?

Chiara:
Er erhält die Situationspläne, Grundrisse, Aussenansichten und eine Kostenberechnung.

Guido:
Was bedeutet "Situation"?

Chiara:
Ein Situationsplan zeigt das Grundstück im Kontext – also eine Art Grundriss aus grösserer Entfernung, mit umliegenden Häusern, Strassen und der Umgebung.

Guido:
Und die Grundrisse? Sind das nur Wände?

Chiara:
Nein, die Grundrisse enthalten die Räume und sogar die Möblierung, damit man sich alles besser vorstellen kann.

Guido:
Auch die Möblierung ist schon dabei?

Chiara:
Genau, das hilft, ein realistisches Bild zu bekommen.

Guido:
Du hast die Kosten erwähnt. Wie genau sind die Angaben?

Chiara:
Für das Gebäude bieten wir eine Kostengenauigkeit von 5%. In der Berechnung sind auch die Umgebung, Erschliessung und Baunebenkosten enthalten.

Guido:
Also kann man damit schon gut bei Banken agieren und Entscheidungen treffen.

Chiara:
Ja, das hilft, den nächsten Schritt zu planen und weiterzumachen.

Guido:
Können wir kurz zusammenfassen, wann man eine Studie und wann ein Vorprojekt macht?

Chiara:
Eine Studie – ob Vorstudie oder Machbarkeitsstudie – dient eher der Klärung von Flächen und Volumen. Man prüft, was grob möglich ist, ohne sich auf Details wie Räume zu konzentrieren. Ein Vorprojekt bietet dagegen detaillierte Unterlagen, mit denen man konkret weiterarbeiten kann.

Guido:
Das ist eine klare Abgrenzung. Danke, Chiara, für deine ausführlichen Erklärungen. Bis bald!

Chiara:
Danke dir, Guido!

‍

Guido:
Herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Heute sprechen wir mit Reiner, Verkaufsberater bei der Marty Häuser AG. Zusammen sprechen wir über die Vor- und Nachteile eines Generalunternehmens (GU). Reiner, nochmals zur Erinnerung – Was genau ist ein GU?

Reiner:
Sali Guido, ein GU ist ein Unternehmen, das ein Bauprojekt als Ganzes übernimmt und aus einer Hand umsetzt.

Guido:
Wäre das nicht schon der erste Vorteil – dass ein GU alles aus einer Hand umsetzt?

Reiner:
Aus meiner Sicht, auf jeden Fall. Beim GU ist auch die Gesamtverantwortung klar geregelt.

Guido:
Was bedeutet "alles aus einer Hand" konkret? Was übernimmt ein GU genau? Geht es nur um den Bau oder gibt es noch weitere Leistungen?

Reiner:
Das hängt von jedem Generalunternehmen etwas ab. Bei uns bieten wir alles an – von der Architektur, Innenarchitektur, Baumanagement bis hin zur Bauleitung.

Guido:
Könnte es auch ein Nachteil sein, wenn alles aus einer Hand kommt?

Reiner:
Ich denke nicht, denn die Gesamtverantwortung und -koordination sind klare Vorteile. Es hängt aber immer davon ab, wie ernst die Aufgaben genommen werden.

Guido:
Kannst du uns mehr über die einzelnen Leistungen erzählen und was ein Bauherr erwarten darf?

Reiner:
Bei uns starten wir mit der Architektur. Wenn jemand ein Grundstück besitzt und ein Haus bauen möchte, beginnen wir gemeinsam mit der Planung. Wir übernehmen alle administrativen Aufgaben, wie Baugesuche und kümmern uns auch um die Innenarchitektur. Der Bauherr muss beispielsweise nicht allein Bodenbeläge oder Küche aussuchen – wir begleiten ihn bei jedem Schritt. Besonders bei der Umsetzung ist die Begleitung wichtig, denn auf der Baustelle können die meisten Fehler passieren. Da jedes Haus ein Unikat ist, ist es eine Herausforderung, alle Gewerke zu koordinieren.

Guido:
Was heisst realisieren? Baut ihr auch?

Reiner:
Die Bauleistungen selbst kaufen wir ein. Alle Koordinationsarbeiten wie Planung, Innenarchitektur und Baumanagement führen wir durch. Wir besitzen jedoch kein eigenes Baugeschäft. Die Gewerke wie Maurer, Gipser oder Maler sind Partnerunternehmen, mit denen wir regelmässig zusammenarbeiten.

Guido:
Arbeiten diese Partner schon lange mit euch oder kann der Bauherr auch eigene Partner vorschlagen?

Reiner:
Es gibt Zulieferer, wie zum Beispiel Küchen- oder Fensterbauer, sowie die Lieferanten für Heizsysteme. Dann gibt es die Unternehmer wie Baumeister, Maurer, Zimmermann, Schreiner, Elektriker oder Installateur. Da wir in der ganzen Deutschschweiz tätig sind, haben wir ein Netzwerk an bewährten Unternehmen, die wir bevorzugt berücksichtigen. Gleichzeitig sind wir immer offen, neue Unternehmen kennenzulernen.

Bezüglich Deiner Frage, ob der Bauherr die Baupartner selbst auswählen kann: Bis zu einem gewissen Grad können wir die Wünsche des Bauherrn berücksichtigen. Wir behalten uns jedoch das letzte Wort vor, da wir die Gesamtverantwortung tragen und für die Qualität der Umsetzung einstehen.

Guido:
Ihr seid in Wil zuhause, ich wohne in Zürich. Kommt dann z.B. der Elektriker aus der Ostschweiz?

Reiner:
Nein, der Elektriker wird nicht aus der Ostschweiz kommen, wenn ein Haus in Zürich gebaut wird. Es gibt nur wenige Gewerke, die tatsächlich aus der Ostschweiz anreisen. Der Grossteil der Arbeitsgattungen wird mit Unternehmen aus der jeweiligen Region umgesetzt. Ein Baumeister arbeitet in der Regel in einem Radius von 15 bis 20 Kilometern um seinen Standort und fährt nicht 50 oder 100 Kilometer zur Baustelle. Es gibt einige wenige Gewerke, die flexibler sind aber generell bevorzugen wir regionale Partner, da dies auch für die Nachbetreuung vorteilhaft ist.

Guido:
Was ist der Vorteil für den Bauherrn, wenn die Partner aus der Region kommen?

Reiner
Ein wichtiger Punkt ist die Nachbetreuung. Sollte nach Ablauf der Garantiezeit ein Problem auftreten, kann der Bauherr auf die lokalen Partner zurückgreifen.

Guido:
Das klingt sehr unkompliziert. Ist es auch stressfrei für den Bauherrn oder gibt es dennoch einen engen Zeitplan?

Reiner:
Kein anderes Modell bietet dem Bauherrn so viel Entspannung wie das GU-Modell. Im klassischen Modell, also mit einem Architekten, ist der Bauherr deutlich stärker involviert, da er mit jedem einzelnen Unternehmer einen direkten Werkvertrag abschliessen muss. Beim GU-Modell, wie wir es anbieten, schliesst der Bauherr lediglich einen Pauschalvertrag mit uns ab und hat mit den einzelnen Unternehmern gar nichts zu tun. Die Verantwortung für die Koordination, die Garantien und den Preis liegt vollständig bei uns.

Dieses Modell passt perfekt in die heutige Zeit, da Bauherren oft stark in ihrem Beruf oder ihre Familie eingebunden sind und weder die Zeit noch den Wunsch haben, sich von A bis Z um ein Bauprojekt zu kümmern.Vor allem die Verantwortung, dass auf der Baustelle alles reibungslos läuft, sollte nicht beim Bauherrn liegen, sondern bei uns als Generalunternehmen.

Guido:
Der Aufwand vom Bauherrn ist dementsprechend überschaubar und sie müssen auch nicht an diverse Orte reisen?

Reiner:
Richtig. Natürlich ist der Zeitaufwand in der Planungsphase etwas intensiver – das ist bei jedem Modell so. Zunächst muss das Haus sorgfältig geplant und die gewünschten Leistungen definiert werden. Sobald jedoch das Haus bestellt, die Bemusterung abgeschlossen und alle Entscheidungen getroffen sind, wird es für den Bauherrn sehr entspannt.

Während der Umsetzung hat der Bauherr nur noch wenige Pflichttermine auf der Baustelle, die eher Kontrollbesuchen gleichen. Es geht dabei nicht darum, dass plötzlich grosse Änderungen vorgenommen oder erneut Materialien ausgewählt werden müssen, wie es manchmal in anderen Modellen vorkommen kann. Solche nachträglichen Anpassungen bringen oft zusätzliche Konsequenzen mit sich, die wir beim GU-Modell vermeiden möchten.

Guido:
Du hast "Bemusterung" erwähnt. Was genau bedeutet das?

Reiner:
Wir nennen diesen Prozess "Bemusterung". Dabei wählt der Bauherr zusammen mit unserer Innenarchitekturabteilung alle finalen Oberflächen aus – von Böden, Wänden und Decken bis hin zu Küche, Bädern und Schreinerarbeiten. Der gesamte Ablauf ist durch organisiert, sodass der Bauherr nie allein entscheiden oder auf seinen eigenen Geschmack oder das Wohlwollen eines Verkäufers vor Ort angewiesen ist. Stattdessen steht ihm immer ein Innenarchitekt zur Seite, der berät, coacht und genau weiss, was budgetiert wurde. So können Entscheidungen effizient getroffen werden. Am Ende geht es darum, wie viel Zeit der Bauherr für diesen Prozess aufbringen möchte oder kann.

Guido:
Wir wählen also die verschiedenen Elemente zusammen mit einem Innenarchitekten aus. Ich nehme an, die Partner, zu denen wir gehen, sind vorgegeben. Was ist, wenn ich einen bestimmten Parkettboden möchte, den ich schon lange im Kopf habe, oder eine Traumküche, die nicht im Angebot ist? Bin ich dann durch die Auswahlmöglichkeiten des GU eingeschränkt?

Reiner:
Nein, man ist keineswegs eingeschränkt. Es gibt immer die Möglichkeit, den Rahmen zu erweitern und auf Partner oder Subpartner zuzugehen, die wir nicht regelmässig berücksichtigen. Nehmen wir das Parkett als Beispiel: Es gibt viele Anbieter und falls ein bestimmtes Modell nicht bei unseren Standardlieferanten verfügbar ist, suchen wir gemeinsam nach einer Lösung. Wir holen dann beispielsweise von unserem Bodenleger ein Angebot ein, damit genau das gewünschte Parkett geliefert und verlegt werden kann.

Guido:
Mein Cousin ist Bodenleger. Könnte ich ihn in den Prozess einbeziehen oder entscheidet ihr, wer die Arbeiten ausführt?

Reiner:
In solchen Fällen behalten wir uns das letzte Wort vor. Wenn es sich aber auf eine einzelne Leistung, wie den Boden, beschränkt und eine Beziehung zu einem bestimmten Handwerker besteht, ist das möglich. Der Bauherr kann diese Arbeit in Eigenleistung vergeben. Allerdings sollte der Grossteil des Innenausbaus nicht in Eigenleistung erfolgen – sonst macht das Konzept eines Generalunternehmens keinen Sinn.

Guido:
Warum wäre es problematisch, wenn ich viele Eigenleistungen erbringe? Ich kenne doch einige Leute, die ich einbeziehen könnte.

Reiner:
Das Problem ist, dass wir wissen, wie viele Rädchen reibungslos ineinandergreifen müssen, damit ein Bauprojekt gelingt. Bei vielen Eigenleistungen liegt es dennoch an uns und unserem Bauleiter, die gesamte Koordination zu übernehmen, auch wenn die Arbeiten durch den Bauherrn vergeben werden. Das ist nicht der Sinn einer GU-Lösung. Kleinere Eigenleistungen sind kein Problem aber bei grösseren Teilen des Innenausbaus wird es kompliziert und erschwert unsere Arbeit.

Guido:
Verliert man dann auch den Überblick über die Kosten?

Reiner:
Genau, das ist ein wichtiger Punkt. Die Kostenplanung, Detaillösungen und die Endqualität vor Ort können darunter leiden. Wenn viele Eigenleistungen zusammentreffen, fehlt oft die Gesamtverantwortung. Am Ende soll man durch das Haus gehen und sagen können: "Das ist genau so, wie ich es wollte." Dafür müssen viele Dinge perfekt zusammen passen und unser Bauleiter sorgt dafür, dass auch die letzten Details stimmen. Das wird schwieriger, wenn wir mit Handwerkern arbeiten müssen, die nicht regelmässig mit uns kooperieren.

Guido:
Stellt Marty auch den Bauleiter?

Reiner:
Ja, der Bauleiter ist bei uns im Haus. Das ist ein entscheidender Faktor, vor allem für die Qualitätssicherung.

Guido:
Was passiert nach der Fertigstellung des Hauses? Bleibt ihr weiterhin der Ansprechpartner, oder muss ich mich dann selbst um Probleme kümmern?

Reiner:
Die üblichen Garantieleistungen nach den SIA-Normen bleiben bei uns. Wenn der Bauherr das Haus übernimmt, stehen wir weiterhin als Ansprechpartner zur Verfügung – sowohl für die zweijährige Garantie als auch für die Kontrolle nach fünf Jahren.

Guido:
Wir haben nun viele Vorteile gehört. Kannst du die wichtigsten noch einmal zusammenfassen? Was macht ein Generalunternehmen so attraktiv?

Reiner:
Ich vergleiche es gern mit dem Kauf eines Autos. Man geht in ein Autohaus, weiss ungefähr, was man möchte, sucht sich ein Modell aus, spezifiziert es, bekommt einen festen Preis und schliesst einen einzigen Vertrag ab. Man bestellt nicht jede Komponente wie Karosserie, Räder und Sitze einzeln. Bei einem Haus ist es ähnlich: Die Gesamtverantwortung und der Festpreis sind die Hauptkriterien, die ein Generalunternehmen auszeichnen.

Guido:
Jetzt ganz ehrlich, gibt es auch Nachteile? Es kann nicht alles perfekt sein?

Reiner:
Natürlich gibt es Argumente gegen ein GU. Manche Bauherren kritisieren, dass wir feste Zulieferer und Partner haben und versuchen könnten, die Marge zu optimieren, da wir mit einem Festpreis arbeiten. Wenn wir günstiger einkaufen, wird unsere Marge grösser. Das ist einerseits korrekt, andererseits tragen wir als GU auch Risiken. Wenn ein Fehler passiert oder etwas vergessen wird, übernehmen wir die Kosten und können diese nicht an den Bauherrn weitergeben. Dieses Geschäftsmodell funktioniert nur nachhaltig, wenn alle profitieren – der Bauherr, der GU und die Partnerunternehmen. Wir sind auf gute Unternehmer angewiesen und langfristige Zusammenarbeit. Kurzfristiges Gewinnstreben schadet nur allen Beteiligten.

Guido:
Man hört oft, dass ein GU einen schlechten Ruf hat, weil er angeblich versucht, alles so günstig wie möglich zu halten. Was sagst du dazu?

Reiner:
Dieses Argument kommt tatsächlich hin und wieder auf. Dabei ist es essenziell, wie ein GU mit seinen Zulieferern und Partnern arbeitet. Wir sind auf gute Unternehmer angewiesen, denn nur wenn es für alle – den Bauherrn, den GU und die Unternehmer – passt, entsteht eine nachhaltige und langfristige Zusammenarbeit. Eine Win-Win-Situation ist das Ziel. Es bringt nichts, kurzfristig Margen zu optimieren, wenn dadurch die guten Unternehmer abspringen, weil es für sie finanziell nicht aufgeht. Letztendlich liegt es in unserer Verantwortung als GU, das Gleichgewicht zu wahren und sicherzustellen, dass die Zusammenarbeit für alle Beteiligten stimmig ist. Kurzfristiges Denken schadet der gesamten Baukette – und darauf können wir uns als GU nicht einlassen.

Guido:
Sehr guet Reiner, vielen Dank für Deine Ausführungen. Ich muss sagen, es klingt fast so, als sollte man mit einem GU zusammenarbeiten. Wir werden aber bestimmt noch mit einem Architekten sprechen und mal schauen, was er für Vor- und Nachteile hat.

Vielen Dank Reiner!

‍

Guido:

Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einer weiteren Folge vom NeubauPod. Heute ist Dario wieder mit dabei – herzlich willkommen! Heute sprechen wir über den Unterschied zwischen einem Konzepthaus und einem Haus, das individuell geplant wird. Dario, schön, dass du hier bist.

Dario:

Hallo, danke, dass ich wieder dabei sein darf.

Guido:

Was ist der grundlegende Unterschied zwischen einem Konzepthaus und einer individuellen Planung?

Dario:

Bei der individuellen Planung startet man bei null, sprich, man beginnt auf einem weissen Blatt. Ein Konzepthaus hingegen bietet eine Basis, die man „aus der Schublade“ nehmen kann. Diese Basis ist oft ein klassisches Einfamilienhaus mit zwei oder drei Geschossen. Darauf aufbauend kann das Haus an die jeweilige Situation angepasst werden.

Guido:

Bedeutet Konzepthaus dasselbe wie Fertighaus, oder liege ich da falsch?

Dario:

Den Begriff „Fertighaus“ sehe ich kritisch. Es ist nicht so, dass das Haus komplett fertig gebaut angeliefert und aufgestellt wird. Ein Konzepthaus dient vielmehr als Planungsgrundlage. Umgangssprachlich wird ein Fertighaus häufig mit Holzbau oder Modulbau verbunden, bei welchem bestimmte Elemente vorgefertigt sind. Heute betrachtet man jedoch jede Situation individuell, egal ob man mit einer bestehenden Planungsgrundlage arbeitet oder nicht.

Guido:

Eine individuelle Planung klingt für mich grossartig. Ich könnte mein eigenes Haus komplett nach meinen Wünschen gestalten und individuell anpassen. Ich glaube, ich habe danach auch ein Haus, welches die anderen nicht haben. Ist das so oder können Konzepthäuser auch individuell sein?

Dario:

Es kommt auf das Portemonnaie drauf an. Wenn man unbegrenzte Möglichkeiten hat, dann klar. Allerdings benötigt man auch das passende Grundstück und muss die Bauvorschriften beachten, um ein individuelles Konzept umsetzen zu können. Auf einem durchschnittlichen Grundstück von 500 m² in einer Einfamilienhauszone hat man begrenzte Möglichkeiten, beispielsweise könnte man vielleicht maximal ein Attikageschoss mit 300 m² Bruttogeschossfläche realisieren.

Guido:

Aber individuelle Anpassungen sind trotzdem möglich?

Dario:

Ja, man startet mit einer Basis, zum Beispiel für 600’000 Franken und kann diese weiter anpassen und entwickeln. Es ist eine effizientere Form der Planung.

Guido:

Du sprichst von einer Basis – ist diese Basis das Konzepthaus? Was bedeutet „Konzept“? Habe ich dabei schon einen Plan, eine Idee, einen Preis?

Dario:

Du hast damit bereits ein Grundvolumen, die Grundrissgestaltung, Raumaufteilung, Zimmeranzahl, Treppenposition, äusseres Erscheinungsbild, Dachform und so weiter. Viele Leute können sich ohne eine Vorlage schlecht vorstellen, wie ihr Haus aussehen könnte. Diese Basis lässtsich dann individuell anpassen und weiterentwickeln – je nach Budget.

Guido:

Jedes Konzepthaus war doch einmal eine individuelle Planung, oder?

Dario:

Genau, es ist ein Konzept, das von einem Architekten entworfen wurde, der weiss, wie eine sinnvolle Raumaufteilung aussieht und worauf man bei der Besonnung achten muss. Die Ausrichtung des Hauses sollte immer auf die Gegebenheiten des Grundstücks abgestimmt werden.

Guido:

Das heisst, ich kann den Grundriss eines Konzepthauses ändern?

Dario:

Ja, definitiv. Man kann das Volumen verändern, Zimmer vergrössern oder verkleinern, das Haus spiegeln und so weiter. Diese Anpassungen sind bei allen Konzeptbasierten Strategien möglich, unabhängig vom Anbieter.

Guido:

Wenn ein Preis für ein Konzepthaus angegeben wird, kosten diese Anpassungen extra oder muss man es so akzeptieren, wie es ist?

Dario:

Jede Anpassung führt erfahrungsgemäss dazu, dass das Haus grösser und besser ausgestattet wird, was sich dann auch in den Kosten widerspiegelt. Das ist immer nachvollziehbar. Man hat eine Basis und kann sie erweitern, beispielsweise mit einer Garage, einem Carport, einer überdachten Terrasse oder einem Attikageschoss. Diese Kosten steigerungen sind verständlichund helfen, Prioritäten zu setzen. Menschen, die sich nicht tiefgehend mit dem Thema beschäftigen, wissen oft nicht, ob eine zusätzliche Investition wie ein Balkon überhaupt sinnvoll ist.

Guido:

Was ist denn in diesem Preis inbegriffen?

Dario:

Ich empfehle immer, sich direkt beim Anbieter zu informieren. Das zeigt auch, wie schnell die Reaktionszeit ist und wie gut man beraten wird. In den Basispreisen sind oft Umgebungs- und Erschliessungskosten nicht enthalten. Dazu gehören Kosten für den Aushub, Keller, Leitungen von der Strasse, Gartenbudget und externe Erschliessung. Diese Preise sind sehr individuell und hängen von vielen Faktoren ab, wie der Gemeinde, dem Kanton, dem Grundstück und der Topografie.

Guido:

Der angegebene Preis ist also nicht fix?

Dario:

Grundsätzlich kommen zu jedem Basispreis immer Umgebungs-und Baunebenkosten hinzu.

Guido:

Kann man pauschal sagen, wie hoch diese zusätzlichen Kosten sind? Muss man etwa 50.000 Franken hinzurechnen?

Dario:

Das kann man nicht für alle Anbieter sagen. Daher würde ich empfehlen, sich direkt zu informieren und so auch zu testen, wie professionell man beraten wird.

Guido:

Wäre es nicht sinnvoll, diese zusätzlichen Kosten von Anfangan im Preis zu berücksichtigen?

Dario:

Nein, das wäre nicht seriös, da die Preise entweder zuniedrig oder zu hoch angesetzt wären. Es ist sinnvoll, die Preise individuell anzupassen.

Guido:

Ist der Keller bei einem Konzepthaus enthalten?

Dario:

Es gibt zum Beispiel Anbieter in Deutschland, die Häuser ohne Keller anbieten, weil dort oft grössere Grundstücke zur Verfügung stehen. Sie haben dann vieles im Technikraum, Küche oder Garage integriert.

Guido:

Der Keller ist also nicht im Preis enthalten?

Dario:

Nein.

Guido:

Das sollte man also genauer prüfen. Das kann man nicht verallgemeinern.

Dario:

Ja, das ist eine der ersten Fragen, die man stellen sollte: Was ist im Preis enthalten? Dazu gehören der Keller, die Umgebung, der Aushub und auch die Budgets für Küche, Bodenbeläge und Sanitärausstattung. Es ist ein sehr komplexes Thema und jeder Anbieter hat ein anderes Leistungspaket.

Guido:

Das heisst, eine individuelle Planung beginnt von Grund auf. Ein Konzepthaus bietet eine vorgefertigte Grundlage, die oft schneller umgesetzt werden kann. Stimmt das?

Dario:

Ja, eine komplett individuelle Planung dauert in der Regel länger. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass auch bei einem Konzepthaus Anpassungen vorgenommen werden, was ebenfalls Zeit in Anspruch nimmt. Es hängt immer von der Flexibilität des Planers und den Wünschen des Kunden ab.

Guido:

Egal, ob individuell geplant oder auf ein Konzepthaus zurückgegriffen wird, es hängt letztlich vom Baupartner ab.

Dario:

Richtig. Die Idee hinter einem Basishaus ist, dass es effizienter geplant wird, was sich im Preis widerspiegelt. Letztendlich kann ein Konzepthaus aber so angepasst werden, dass es fast so aufwendig wird, wie eine individuelle Planung.

Guido:

Also wie ihr hört – es gibt sowohl individuelle Planung als auch Konzepthäuser. Jetzt brauche ich den richtigen Partner, wo mir das Ganze auch realisieren kann. Wie man sich auf die Suche macht - das hören wir in der nächsten NeubauPod Folge.

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Guido:

Herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Heute vertiefen wir uns in das Thema Bauweisen und schauen uns die verschiedenen Methoden genauer an. Das besprechen wir mit meinem Arbeitskollegen Dario Kalt. Auch er ist Verkaufsberater von der Marty Häuser AG. Schön, dass Du Dir die Zeit nimmst, Dario. Herzlich willkommen!

Dario:

Hallo, danke dass ich hier sein darf.

Guido:

Was versteht man eigentlich unter Bauweise? Gibt es da viele verschiedene Ansätze?

Dario:

Grundsätzlich unterscheidet man vor allem zwei: die Massivbauweise und die Holzbauweise. Das sind die beiden etablierten Methoden. Bei der Massivbauweise wird gemauert und betoniert, bei der Holzbauweise arbeitet man mit vorgefertigten Holzständer-Elementen.

Guido:

Ich habe irgendwo gesehen, dass ein 3D Drucker ein Haus gebaut hat.

Dario:

*lacht*

Guido:

Ja, Du lachst. Sehr wahrscheinlich hält das nicht. Ist das auch schon etabliert oder kommt das vielleicht noch?

Dario:

Es gibt viele Hersteller, die da bereits dran sind. Auch die ETH in Zürich und so weiter. Es wird in Zukunft sicher eine Rolle spielen, denke aber bei einem Einfamilienhausbau ist das nicht relevant.

Guido:

Also bleiben wir bei beiden Hauptbauweisen: Holz- und Massivbau. Gibt es ausser dem Material noch einen grundsätzlichen Unterschied zwischen den beiden?

Dario:

Grundsätzlich wird beim Massivbau alles vor Ort gebaut, gemauert und betoniert. Bei der Holzbauweise hingegen werden vorgefertigte Elemente angeliefert und dann auf der Baustelle in relativ kurzer Zeit zusammengefügt.

Guido:

Ist ein Holzhaus in diesem Fall auch ein Fertighaus, wenn Du die kurze Bauzeit erwähnst?

Dario:

Heute spricht man eher von schlüsselfertigen Häusern, bei denen man einen Pauschalvertrag abschliesst und das Haus komplett fertig gestellt wird. Für mich ist ein "Fertighaus" eher so etwas wie ein Tiny House, das per Helikopter angeliefert wird. Heutzutage wird jedes Projekt individuell auf die jeweiligen Bedürfnisse und Gegebenheiten angepasst. Es gibt selten noch Parzellen, wo man einfach so ein Fertighaus drauf stellen kann. Im Holzmodulbau arbeitet man teilweise schon mit vorgefertigten Elementen - zumindest früher hat man das so gemacht, dass man gewisse Typen hatte und diese dann konfigurieren konnte. Heute sind die Ansprüche aber höher. Die Individualität und die Ausgangslagen sind komplexer, weil jedes Projekt individuell geplant und realisiert wird.

Guido:

Also kann man sagen, dass ein Fertighaus, wie man es oft versteht, nicht wirklich fertig ist, sondern nur fertig geliefert wird?

Dario:
Genau. Auch ein Holzhaus benötigt zum Beispiel eine Bodenplatte, die betoniertwird. Die Wände sind zwar vorgefertigt und stehen schnell, aber der Innenausbau, wie die Elektroinstallation, braucht trotzdem seine Zeit.

Guido:

Aber ist es im Allgemeinen schneller, ein Holzhaus zu bauen?

Dario:

Wenn der Hersteller nicht überlastet ist und keine langen Wartezeiten hat, ist die Holzbauweise tendenziell schneller.

Guido:

«Schneller» und «Fertighaus» klingt für mich oft auch günstiger. Stimmt das?

Dario:

Das kommt darauf an. Ich kenne nicht alle Anbieter im Detail, aber grundsätzlich gleicht sich das am Ende aus. Der Massivbau ist in der Schweiz weit verbreitet und hier gibt es viele Unternehmen, die das so anbieten. Man hat viele Vergleichsmöglichkeiten. Aber auch im Holzbau findet man Anbieter, die ähnliche Preise anbieten.

Guido:

Aber ist es nicht meistens ein Mix aus Holz und Beton?

Dario:

Ja, das stimmt. Ein Schrägdach besteht fast immer aus Holz, allein wegen der Konstruktion und des Gewichts. Klar gibt es noch andere Möglichkeiten. Diese haben sich aber nicht durchgesetzt. Bei der Wand- und Deckenkonstruktion unterscheidet man grundsätzlich zwischen Holz- und Massivbauweise.

Guido:

Es ist also möglich, dass ich bei einem Massivbau trotzdem ein wenig Holz-Feeling habe?

Dario:

Ja, absolut. Wenn Du an das Raumklima denkst, sagen manche Leute, dass es in einem Holzhaus ein anderes Wohngefühl gibt, weil es dampfdiffusionsoffen gebaut wurde. Messbar ist das jedoch nicht wirklich. Aber Du kannst natürlich Holzelemente im Innenbereich integrieren, zum Beispiel beim Boden, an den Wänden oder als Dekoelement und auch bei der Fassade.

Guido:

Es gibt also bei beiden Bauweisen Vor- und Nachteile. Du hast das Raumklima angesprochen – ich glaube, viele Leute haben das Gefühl, dass Holz einfach wärmer und gemütlicher wirkt. Das kommt aber auch auf viele andere Punkte drauf an.

Dario:

Das hat auch mit der persönlichen Einstellung zu tun. Wenn man viel Geld in ein Haus investiert, möchte man sich natürlich wohlfühlen und sagen können: "Wow, das ist es." Das spielt sicher auch eine Rolle, aber ich bin kein Psychologe oder Wissenschafter.

Guido:

Erwarte ich auch nicht. *beide lachen*.

Wir haben heute viel über Fertighaus und die Bauweisen Holz- und Massivbau gesprochen. Im nächsten NeubauPod werden wir uns mit der Planung auseinandersetzen, insbesondere mit Konzept- und individuell geplanten Häusern. Ich freue mich darauf!

‍

Guido:

Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Heute sprechen wir in Detail über den Kauf eines Grundstücks. Was kommt dabei auf einen zu? Welche Verträge es gibt und so weiter. Und das besprechen wir mit Andre. Andre, herzlich willkommen und danke, dass Du Dir Zeit genommen hast.

Andre:
Hallo Guido, schön wieder hier zu sein.

Guido:

Andre, ich habe ein Bauland gefunden und habe es reserviert – Was kommt jetzt? Was wären die nächsten Schritte?

Andre:
Du hast das Bauland geprüft und besichtigt und zunächst kann man sich gratulieren und auf die Schulter klopfen.

Guido:

Ich habe auch lange gesucht.

Andre:
Du hast Dein Bauland reserviert. Höchstwahrscheinlich ist es noch nicht notariell beglaubigt, das heisst, es handelt sich um ein Gentlemen Agreement.

Guido:

Ja, sie haben mir gesagt, ich sollte eine Anzahlung machen und dann sei es safe.

Andre:

Safe ist es nicht aber die Wahrscheinlichkeit ist sehr gross, dass Du den Zuschlag erhältst. Das ist wie eine Kaufentscheidung, wo man sagt, man ist einen Schritt weiter aber rechtlich gesehen, wenn noch etwas dazwischen kommt, wird es nicht stand halten. Dann erhältst Du wieder Dein Geld zurück.

Guido:

Also kann ich jetzt noch nicht sagen, dass ich ein Grundstück besitze?

Andre:
Leider noch nicht.

Guido:

Was kommt als nächstes? Braucht es einen Vertrag?

Andre:
Das ist richtig. Du benötigst einen notariellen Vertrag, der vom Notar erstellt wird. In der Regel übernimmt dies die öffentliche Hand. In den verschiedenen Kantonen wird das unterschiedlich gehandhabt, aber üblicherweise erstellt die öffentliche Hand den Entwurf des Kaufvertrags für dich.

Guido:

Diesen bestelle ich oder muss ich mich darum kümmern?

Andre:
Nein, das glaube ich nicht. Es hängt immer von der Konstellation zwischen Verkäufer und Käufer ab, aber normalerweise kümmert sich die veräussernde Partei darum. Sie beauftragt den Notar mit der Erstellung des Vertrags.

Guido:

Also das Erste, was ich bekomme, ist der Entwurf?

Andre:
Ja.

Guido:

Muss ich bereits etwas vorlegen, damit sie den Entwurf erstellen können? Ist der Entwurf endgültig oder sollte ich jemanden hinzuziehen, der mir bei diesem Vertrag hilft?

Andre:
Grundsätzlich solltest Du dir Hilfe holen, auch wenn der Vertrag vom Notar erstellt wird. Der Notar hat die Aufgabe, den Vertrag neutral zu gestalten und sicherzustellen, dass alle Parteien den Vertrag auch verstanden haben. Du erhältst einen Vertragsentwurf, den du prüfen lassen kannst. Es ist möglich, externe Personen wie Anwälte hinzuzuziehen, die dir helfen, den Vertrag besser zu verstehen. Danach wird der Vertragsentwurf an die Bank gesendet.

Guido:

Muss die Bank diesen Vertragsentwurf auch sehen? Was ist inhaltlich wichtig, beziehungsweise, was sind die wesentlichen Bestandteile eines solchen Vertrags? Welche Punkte sind besonders relevant?

Andre:
Im Vertrag wird einerseits festgehalten, worum es geht, also um das Kaufobjekt – in unserem Fall ein Bauland. Darin sind zum Beispiel auch Dienstbarkeiten aufgeführt, die auf dem Grundstück lasten, sowie eventuelle Beschränkungen, wie Durchleitungsrechte und Ähnliches. All diese Punkte sind klar definiert und unmissverständlich beschrieben. Es ist wichtig, dass man all diese Aspekte im Vorfeld geprüft hat.

Guido:

Du hast von Dienstbarkeiten gesprochen – Was ist das?

Andre:
Dienstbarkeiten können auf beiden Seiten vorkommen. Einerseits kann es eine Belastung für das Grundstück sein, andererseits ein Recht. Zum Beispiel kann es ein Näherbaurecht sein, das es erlaubt, dichter aneinander zu bauen. Oftmals gewährt man sich solche Rechte gegenseitig, oder es kann ein Bepflanzungsrecht bestehen, das erlaubt, näher an die Grundstücksgrenze zu pflanzen. Zudem gibt es Durchleitungsrechte für Kanalisations- oder Erschliessungsleitungen, die man entweder der benachbarten oder angrenzenden Parzelle gewähren muss oderselbst erhält.

Guido:

Steht das alles detailliert in diesem Vertrag? Ist das so weit verständlich, oder sollte ich bereits einen Profi hinzuziehen, der diese Inhalte im Vertrag genau versteht?

Andre:
Hier braucht es nicht zwingend einen Profi, aber man muss es verstehen. Man muss wissen, was es bedeutet, denn in Dienstbarkeiten kann zum Teil eine Baubeschränkung geregelt sein. Dadurch könnte das Bauvorhaben so stark beeinträchtigt oder eingeschränkt werden, dass der Kauf für mich nicht mehr interessant wäre. Das ist sehr relevant.

Guido:

Du hast auch erwähnt, dass ich den Vertrag der Bank zusenden muss – wofür benötigt die Bank diesen Vertrag?

Andre:
Da das Bauland sehr teuer ist und das grosse Geldflüsse sind, ist die Bank dafür zuständig. Die Bank erstellt auf Grundlage der vereinbarten Zahlungsmodalitäten ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen, das beim Notartermin der verkaufenden Partei übergeben wird.

Guido:

Braucht das seine Zeit? Oder kann ich dem Notar anrufen und habe es dann morgen bzw. die Verkäuferschaft?

Andre:
Nein, das ist leider nicht so. Hier gibt es unterschiedliche Laufzeiten. Es hängt davon ab, wo sich das Grundstück befindet, in welchem Kanton und wie viele Verträge gerade erstellt werden. Ich hatte schon Wartezeiten von 6 bis 8 Wochen für einen Vertragsentwurf, aber ich habe den Vertrag auch schon innerhalb einer Woche erhalten. Man sollte nicht davon ausgehen, dass es sehr schnell geht, aber es dauert auch nicht ein halbes Jahr. Es muss innerhalb der nützlichen Frist erledigt sein.

Guido:

Also lieber damit rechnen, dass es etwas länger dauert und ich nicht gleich morgen ein Grundstückseigentümer bin. Die Bank hat mir das Zahlungsversprechen ausgestellt – alles ist erledigt. Wo findet diese Unterzeichnung statt? Kommt der Notar zu mir nach Hause?

Andre:
Eher nicht. Diese Unterzeichnungen finden im Notariat statt. Die verschiedenen Parteien treffen sich im Büro des Notars. Man muss sich ausweisen und persönlich anwesend sein. Es ist auch möglich, sich vertreten zu lassen, wenn man das will, aber in der Regel sind die Käufer immer dabei.

Guido:

Das ist sicher eine sehr emotionale Angelegenheit. Ist es aufregend, einen solchen Vertrag zu unterzeichnen, oder ist das eher sachlich? Wie kann ich mich auf die Unterzeichnung vorbereiten, oder ist bereits alles geregelt, was geregelt sein muss?

Andre:
Es ist erstaunlich trocken. Man könnte denken, dass es viele Emotionen auslöst, aber es geht um grosse Geldbeträge und man ist froh, wenn der Termin stattfindet und alle erscheinen. Denn bis zum letzten Moment kann noch etwas Unvorhergesehenes passieren. Der Kauf ist erst abgeschlossen, wenn beide Parteien unterschrieben haben.

Guido:

Wenn ich das Notariat verlasse, bin ich dann Grundstückseigentümer?

Andre:
Auch hier gibt es Unterschiede. Eigentlich ja. Im Kanton Zürich wird die Grundbuch Anmeldung vom Notar direkt vorgenommen und alles wird am selben Tag erledigt. Im Kanton Aargau kann es etwas verzögert sein, zwischen einem und zehn Tage.

Guido:

Kann ich diese Zeit nutzen, um mit der Planung zu beginnen? Macht es Sinn, schon mit der Gestaltung meines Hauses zusammen mit meinem Partner zu starten, oder sollte ich warten, bis alles vollständig abgeschlossen ist?

Andre:
Das würde ich nicht empfehlen. Ich rate dir, zu warten, bis du Eigentümer des Grundstücks bist. So kannst du das Risiko minimieren, unnötige Kosten zu verursachen, falls der Kauf des Grundstücks nicht zustande kommt. Dann wären die ganze Planungsarbeit und alle Vorbereitungen umsonst gewesen.

Guido:
Es sind Notare beteiligt, es gibt Käufer und Verkäufer, Verträge werden erstellt, und es wird viel gearbeitet – kostet das Ganze etwas, beziehungsweise welche Kosten kommen auf mich zu?

Andre:
Auch das ist unterschiedlich. Je nach Kanton gibt es Handänderungssteuern oder nicht. Die Notargebühren und sonstigen Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Guido:
Und dann ist alles erledigt?

Andre:
Ja.

Guido:
Und irgendwann gehört das Grundstück endlich mir, und ich kann mit der Planung beginnen.

Andre:
So ist es.

Guido:
Sehr gut. Und wie man plant und welchen Baupartner man auswählt, besprechen wir im nächsten NeubauPod. Andre, danke für deine Zeit, und bis zum nächsten Mal.

Andre:
Danke dir, Guido.

Guido:

Herzlich willkommen zu einem weiteren NeubauPod. Wie beim letzten Mal angekündigt, sprechen wir heute über die Überprüfung von einem Bauland, welches man in Aussicht hat oder vielleicht kaufen möchte. Wieder dabei ist Herr Oliver Künzler. Schön, dass es geklappt hat, Oli.

Oliver:
Danke vielmals. Hallo Guido.

Guido:

Oli, ich habe nach Bauland gesucht, wie du es mir empfohlen hast. Ich bin auf den verschiedenen Plattformen gewesen und habe etwas gefunden. Was soll ich machen? Kaufen? Soll ich es nehmen?

Oliver:
Ich würde noch etwas abwarten und einige Dinge prüfen, bevor du zuschlägst.

Guido:

Zum Beispiel? Lass uns einfach anfangen. Du sprichst von Prüfen. Gibt es ein Dokument, das ich zu Beginn bestellen soll oder wie läuft das? Was soll ich tun?

Oliver:
Zuerst würde ich eine Verkaufsdokumentation beim Makler oder wer auch immer es inseriert hat, bestellen. Dann würde ich das Baureglement anschauen oder studieren und auch auf den Geoportalen, die ich letztes Mal schon erwähnt habe, gewisse Dinge abchecken. Wie zum Beispiel, was für eine Zone es ist, gibt es sonst noch Dinge, die man berücksichtigen muss. Zum Beispiel hat es noch einen Gestaltungsplan oder sonst noch etwas.

Guido:

Das Baureglement, muss ich das lesen? Wo finde ich das?

Oliver:
Das ist bei der Gemeinde. Meistens sind die Reglemente auf der Webseite der Gemeinde zu finden, oft unter der Rubrik „Online-Schalter“ oder bei den Gesetzen.

Guido:

Aber das sind Reglemente, verstehe ich die? Oder sind die komplex?

Oliver:
Ich würde jetzt einem Laien nicht empfehlen, sich da selbst reinzulesen und Dinge zu interpretieren. Ich würde das schon mit jemandem anschauen, der auch mit diesem Thema zu tun hat.

Guido:

Also, dann bestelle ich mal die Verkaufsdoku. Die habe ich jetzt hier. Es hat wunderschöne Bilder, alles schön und guGibt es sonst noch Details, die ich anfordern kann? Oder beim Makler, die ich von ihm verlangen kann?

Oliver:
Ich würde sicher auch noch einen Grundbuchauszug verlangen. Das sind Dinge, die auch einschneidend sein können, für den weiteren Verlauf. Zum Beispiel Höhenbeschränkungen, Überfahrtrecht, Durchleitungsrecht, hier gibt es X verschiedene Varianten, die auch massgeblich Dinge beeinträchtigen können.

Guido:

Das hat der Makler oder muss ich das selbst organisieren?

Oliver:
Grundsätzlich kannst du das nicht selbst beim Grundbuchamt verlangen, sondern sie geben das dem Eigentümer raus. Also sollte es eigentlich der Makler über den Eigentümer organisieren.

Guido:

Und dort drin stehen dann Höhenbeschränkung und Sonstiges?

Oliver:
Genau, und wichtig ist auch noch, weiter ins Detail zu gehen. Der Grundbuchauszug ist das eine. Dort sieht man schnell, welche Belastungen es haben könnte oder hat. Aber es hat auch noch Belegnummern enthalten. Dort geht man dann ins Detail. Wo genau befindet sich diese (die Dienstbarkeit)… Was ist die Dienstbarkeit genau? Wo ist sie genau? Und, und, und…

Guido:

Also dann reicht die Verkaufsdoku mit den schönen Bildern nicht?

Oliver:
Nein.

Guido:

Also kann man mit gutem Gewissen auch etwas nachgraben beim Makler?

Oliver:
Richtig. Würde ich empfehlen.

Guido:

Ich weiss, wie mein Haus aussehen sollte. Wunderschön, modern, coole Doppelgarage nebenan, damit ich wirklich genug Platz für die Autos habe. Problemlos? Oder was muss ich jetzt prüfen? Steht das in diesen Dienstbarkeiten oder steht es in der Verkaufsdoku, dass das drauf passt?

Oliver:
Nein, das im Baureglement. Daher ist es wichtig, dass deine Vorstellungen mit den Vorschriften übereinstimmen. Zum Beispiel ist ein Flachdach oft ein Thema. In manchen Zonen sind Flachdächer nicht erlaubt. Dann ist der Kunde dort vielleicht schon enttäuscht und je nachdem wie hoch der Kunde es gewichtet, ein Flachdach haben zu können, ist das Land für ihn dann nicht mehr interessant.

Guido:

Ok. Nun habe ich etwas gefunden. Ein Bauland mit Aussicht, die Schule ist in der Nähe, eigentlich passt alles. Jetzt kann ich kein Flachdach machen. Würdest du dann sagen: «Such weiter.»?

Oliver:
Nein. Wenn das Flachdach keine Priorität hat, solltest du das Grundstück nicht gleich verwerfen. Man kann auch ein modernes Haus mit einem Steildach bauen.

Guido:

Wer hilft mir bei solchen Fragen? Ist das der Makler oder soll ich schon einen Architekten hinzuziehen?

Oliver:
Ich würde das so Hand haben: Vielleicht noch zum Makler. Er ist grundsätzlich nicht derjenige, der baureglementarisch voll den Durchblick hat. Ich würde das mit demjenigen anschauen, mit dem man wahrscheinlichdann das Haus baut. Ich sag jetzt, baugesetzlich kann man rein theoretisch auch zur Bauverwaltung der zuständigen Gemeinde und dort noch seine Fragen stellen.

Guido:

Habe ich genug Zeit, um all diese Prüfungen durchzuführen? Der Makler wird irgendwann eine Entscheidung verlangen.

Oliver:
Das kommt immer darauf an, wie das Grundstück verkauft wird. Da gibt es mittlerweile verschiedene Möglichkeiten und Varianten. Es kann sein, «de Schneller isch de Geschwinder» und dann ist es erledigt. Es gibt auch das Bieterverfahren. Das bedeutet, derjenige der am meisten bezahlt, bekommt das Bauland auch. Hier kann es auch mehrere Runden geben und die Deadlines, zu der man ein Angebot einreichen muss, sind meistens gegeben. Dann kann man diese Zeit nutzen, um Abklärungen zu treffen. Man kann zum Beispiel ein Angebot abgeben, das heisst ja nicht, dass ich es bekomme und dass ich der Höchstbietende bin. Abwarten und in dieser Zeit kann man dann alles abklären.

Guido:

Gibt es Regeln bei diesen Bieterverfahren oder machen das alle etwas anders? Ist es: Biete mal und dann bin ich wieder draussen? Kann ich mir grosse Hoffnungen machen?

Oliver:
Ja, ich glaube, derjenige, der sich viele Hoffnungen machen kann, ist schlussendlich der der ein grosses Portemonnaie hat. Darum gibt es geteilte Meinungen zum Bieterverfahren. Viele finden es nicht cool. Logisch, derjenige, der es verkauft, findet es super, aber derjenige, der es kauft, kann sehr enttäuscht sein. Dass höre ich vielfach.

Guido:

Sollte ich schon mit der Bank sprechen, bevor ich das Bauland kaufe?

Oliver:
Ja, wenn du ernsthaft ein Bauprojekt in Betracht ziehst, solltest du wissen, wie viel du dir leisten kannst, um nicht mehr für das Grundstück zu zahlen, als am Ende für das Haus übrigbleibt.

Guido:

Etwas Zeit hat man, aber auf der anderen Seite muss man trotzdem relativ schnell entscheiden, soll ich es nehmen oder soll ich es nicht nehmen?

Oliver:
Richtig.

Guido:

Prüfen, wie geht das? Ich weiss, ich bringe mein Haus auf das Bauland. Du hörst immer wieder, dass an einem steilen Hang gebaut wird. Ist das gefährlicher, dort etwas zu bauen? Muss ich dort schon beginnen, den Boden zu untersuchen? Grundwasser, das hört man auch immer wieder, muss ich das auch schon prüfen oder ist das ein Risiko, das man in Kauf nehmen muss?

Oliver:
Man kann aus den GIS-Kartenschon sehr viel rauslesen. Ist man eher im Bereich, wo es Grundwasser hat? Wenn der Hang sehr, sehr steil ist, dann wird es wahrscheinlich Massnahmen geben, die man auch berücksichtigen sollte. Was schlussendlich aus dem Boden hervorkommt, das wird immer unklar sein, ausser man macht wirklich eine Prüfung. Was man auch machen kann, ist die Nachbarn fragen, die dort schon gebaut haben. Dann hat man vielleicht etwas Gewissheit, was hervorkommt.

Guido:

Also es gibt verschiedenes zu prüfen, «de Schneller isch de Geschwinder», das hast du vorher schon gesagt. Gibt es ein Restrisiko, das ich in Kauf nehmen muss, wenn ich ein Grundstück kaufe?

Oliver:
Das Überprüfen bis ins letzte Detail wird man vor dem Kaufprozess gar nicht schaffen. Das sind Gutachterstellen und das macht man normalerweise nicht, bevor man es kauft. Man hat am Schluss noch ein Restrisiko, das ist einfach so.

Guido:

Bevor man es kauft, und hier noch schnell ein Link zur nächsten Sendung. Da schauen wir nochmals an, was es bedeutet, ein Grundstück zu kaufen. Aber nichts destotrotz noch eine letzte Frage. Du sagst, es gibt ein Restrisiko, das ich in Kauf nehmen muss. Ich brauche jemanden, der mir hilft. Muss ich da auch schon Geld in die Hand nehmen, damit mir jemanden sagen kann: «Du bringst das Haus in etwa drauf.» Und so weiter und so fort. Oder komme ich kostenlos durch das Ganze durch?

Oliver:
Wenn es in einem üblichen Rahmen ist, die typischen Dinge abzuklären, dann wird ein Architekt das kostenlos machen.

Guido:

Um mal eine erste Idee zu bekommen und ein gutes Gefühl. Damit ich dann schlussendlich den nächsten Schritt mache, z.B. ein erstes Angebot platzieren. Gekauft habe ich es noch lange nicht. Was ich immer wieder höre, apropos kaufen: Reservieren, kostet mich das auch etwas? Bin ich sicher, wenn ich reserviert habe? Kann ich schon feiern? Ich habe jetzt endlich ein Grundstück oder gibt es trotzdem noch ein Risiko, wenn ich es reserviert habe?

Oliver:
Grundsätzlich ist es so, dass alle offiziellen Dinge, die mit Grundstücken passieren, vom Notariat gemacht werden müssen. Das heisst normale Reservationsvereinbarungen mit einem Makler würden rein theoretisch nicht halten, aber man steht zu seinem Wort, darum ja.

Guido:

So wie es aussieht, habe ich jetzt alles verstanden, was ich verstehen muss. Was es bedeutet, wenn ich ein Grundstück kaufe, besprechen wir im nächsten NeubauPod.

Guido:

Das letzte Mal haben wir allgemein über das Bauland gesprochen. Heute sprechen wir übers Bauland suchen. Wieder dabei ist Oliver Künzler, Verkaufsberater von der Marty Häuser AG. Herzlich willkommen.

Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, wieder hier zu sein.

Guido:

Sehr schön. Oliver, wie soll ich suchen? Relativ einfach. Gibt es Plattformen, soll ich jedem erzählen, dass ich ein Bauland suche, soll ich in der Bar jemanden fragen, ob er ein Bauland hat, oder beim Stammtisch, wo soll ich beginnen? Wo soll ich suchen, Oli?

Oliver:
Am besten, auf jeder Hochzeit tanzen, die es gibt.

Guido:

Wahrscheinlich nicht schlecht. Aber ich glaube, der Schweizer ist ein wenig zurückhaltend, was das Thema Bauland-Suche betrifft. Und dann stellt man sich vielleicht schon vor «Ou, was hat der vor?»

Oliver:
Ich würde es sicher in der Unternehmung erzählen, dass man auf Baulandsuche ist. Im Bekanntenkreis platzieren. Dann sicher auf den ganzen Portalen, die es gibt in der Schweiz. Zusätzlich kann man bei verschiedenen Maklern anklopfen, dass man interessiert ist und dass man Bauland sucht. Und wichtig ist, wenn man neu bauen will, dass man unbedingt Bestandesliegenschaften im Auge hat, damit man diese abbrechen und etwas Neues darauf realisieren könnte.

Guido:

Kann man auch ein Grundstück googlen, blöd gesagt. Oder gibt es sonst Plattformen im Internet, bei denen man sich registrieren oder anmelden könnte, wenn man ein Grundstück sucht?

Oliver:
Richtig, auf jedem Immobilienportal kann man ein Suchabo für sich erstellen. Dort gibt man an, wo man sucht, in welchem Umkreis, in welchem Budget-Rahmen und dann bekommt man immer zeitnahe ein Mail, dass dort ein Bauland, ein Haus oder Gebäude zur Verfügung steht. Die gängigsten Immobilienportale sind Newhome, Homegate, ImmoScout24 und dann gibt es noch Comparis, welches ich sehr empfehle. Dort sind alle Portale auf einem verknüpft und man sieht alle Bauländer, die zur Verfügung stehen.

Guido:

Ich gehe aber davon aus, dass ich nicht der Einzige bin, der Bauland sucht. Nicht nur ich erfahre, dass das Grundstück verfügbar ist, sondern auch viele andere. Das macht es wahrscheinlich auch nicht einfacher.

Oliver:
Das ist so. Ich würde sagen «De Schneller isch denn irgendwenn de Gschwinder». Ausser, es ist natürlich im Bieterverfahren, welches man sehr oft in der Schweiz hat. Dann ist der Ablauf schon definiert.

Guido:

Die Plattformen, die Du erwähnt hast, Immoscout24, Homegate usw. Kosten die etwas? Oder möchten sie Geld, wenn sie ein Grundstück vermittelt haben, oder wie funktioniert das?

Oliver:
Nein, bezahlen tut eigentlich derjenige, der es (das Inserat) platziert und derjenige, der es konsumiert, für den ist es kostenlos.

Guido:

Du hast davon gesprochen, dass man dort verschiedene Filter hinterlegen kann, damit man das E-Mail bekommt usw. Wonach soll man denn suchen? Soll man die Region schon einschränken oder soll man nach einem Haus suchen oder nach einem Bauland?

Oliver:
Gewisse Kunden kommen und sagen «Ich suche dort, am liebsten nur dort» aber die Realität ist dann, dass die Leute die Augen oder den Winkel ein wenig öffnen, in dem sie suchen. Also den Such-Radius öffnen, denn es ist dann schwierig, wenn man sagt, dass man nur in dieser einen Gemeinde sucht. Und deshalb würde ich dann schon empfehlen, den Kreis ein wenig zu vergrössern.

Guido:

Umso grösser die Region ist, die man abdeckt, umso einfacher oder grösser die Chance, das Grundstück zu erhalten. Auch hier wieder eine Herausforderung, ich muss mich entscheiden. Darüber haben wir auch schon mit dem Geschäftsleiter diskutiert, über diese Kompromisse. Ich kann vielleicht nicht in meinem Dorf bleiben und muss ein wenig weiter raus gehen. Wie kann man im Allgemeinen herausfinden, ob ein Grundstück überhaupt noch bebaut ist? Finde ich das auch auf diesen Plattformen heraus, die Du erwähnt hast oder gibt es hier andere Plattformen, auf denen ich global nachschauen kann, wo es leere Flächen hat? Gibt es solche Tools?

Oliver:
Wenn man in einem kleinen Radius sucht, kann man am Wochenende vielleicht ein wenig herumlaufen und sieht dann ein freies Grundstück. Aber wenn man das von zuhause aus machen möchte, dann geht man am besten in ein Geoportal hinein und schaut dort, welches Grundstück noch frei ist. Dafür muss man aber im Thema drin sein, die Zone sollte auch stimmen, damit man in der richtigen Zone sucht. Das Gute bei den Geoportalen ist auch, dass man bei gewissen Inseraten auch gleich die Eigentümerschaft sieht und wem das Grundstück gehört. Dann könnte man denjenigen direkt anfragen, ob das Land so zum Verkauf offensteht oder eben nicht.

Guido:

Geoportal – Was ist das? Wo finde ich das? Hat das jede Stadt und jeder Kanton? Oder soll ich einfach mal nach Geoportalen suchen? Wie finde ich das und was ist das?

Oliver:
Das ist das Geo-Informationszentrum. Jeder Kanton hat eines. Im Aargau ist es AGIS, hier in der Umgebung ist es Geoportal, es gibt THURGIS, es gibt in Zürich eines, eigentlich überall, aber was jeweils angeboten wird, ist immer ein wenig unterschiedlich.

Guido:

Und frei zugänglich? Da kann jeder drauf und sich die Sachen ein wenig anschauen.

Oliver:
Richtig, korrekt. Es ist auch kostenlos.

Guido:

Du hast noch etwas Interessantes erwähnt: Lauft herum, schaut, ob es freies Bauland hat und wem das Grundstück gehört. Vielleicht zwei Fragen dazu: Was heisst, herausfinden, wem das Grundstück gehört, und darf ich das überhaupt? Darf ich herausfinden, wem das Grundstück gehört, und könnte ich – wenn ich einen Schritt weiter gehe – denjenigen auch anfragen, ob ich das Grundstück kaufen darf?

Oliver:
Ja, natürlich. Rein theoretisch kann man auch beim Grundbuchamt bei der Gemeinde anrufen und fragen, wem das Grundstück gehört. Das ist öffentlich einsehbar. Es gibt auch gewisse Grundbuchämter, bei denen der Grundeigentümer bei einer gewissen Anzahl möchte, dass man etwas bezahlt. Aber wie gesagt, in diesen GIS kann man schon einmal die Eigentümer heraussuchen und dann sieht man gleich, wem das gehört. Ich habe schon einigen Kunden empfohlen, einen Steckbrief zu machen «Ich bin die und die Person, die und die Familie, so und so viele Kinder und wir würden gerne dort ein Haus bauen». Einige Kunden haben damit bereits Erfolg gehabt.

Guido:

Das kling noch schwierig und braucht auch Geduld und sicher auch Mut, oder? Vielleicht macht es eher dort Sinn, wenn ich wirklich weiss, dass ich dort bleiben möchte. Wenn Du sagst, lasst die Briefe raus und probiert es, schaden tut es wahrscheinlich nicht oder macht man die Leute damit «verrückt»?

Oliver:
Wenn eine Privatperson das macht und das Interesse kundtut, dass man dort gerne bauen würde, dann ist das für den Eigentümer weniger nervig, als wenn jeden Tag ein Makler anruft. Es gibt auch eine andere Möglichkeit, die man sicher auch machen kann, die ich vorher noch nicht angesprochen habe: Man kann natürlich auch ein Inserat in einer Zeitung schalten, dass man ein Land sucht, für das und das. Als Beispiel.

Guido:

Nur auf den normalen Plattformen auszuprobieren, bringt wahrscheinlich nichts. Man kann ja probieren, was man möchte, schaden tut es nicht. Vielleicht hat man ein wenig Glück und kommt dann zum entsprechenden Grundstück. Soll ich auch auf die Gemeinde los? Die Gemeinde kennt alles rund herum. Haben Gemeinden auch Grundstücke, die sie zum Verkauf haben oder haben sie diese sowieso ausgeschrieben auf diesen Plattformen, die Du vorhin erwähnt hast?

Oliver:
Wenn jemand das Land verkaufen möchte, findet derjenige sehr viele Möglichkeiten, das irgendwo anbieten zu können. Die Gemeinde hat wahrscheinlich keine grosse Verantwortung, eine grosse Plattform zu bieten, ein Land zu kaufen oder zu bewerben auf der Webseite. Ich habe aber auch schon gesehen, dass einige Webseiten von Gemeindenschreiben «Verfügbare Bauländer». Aber man kann schon bei der Bauverwaltung oder die Gemeinde anfragen, ob sie etwas haben. Es kann sein, dass die Gemeinde selbst noch ein Grundstück hat, welches vielleicht nicht jetzt zum Verkauf steht, aber in einem Jahr. Vielleicht kann man schon platzieren, dass man Interesse hat, wenn es so weit kommt.

Guido:

Wer könnte denn sonst noch helfen bei einer Grundstücksuche? Makler, macht Sinn,oder? Oli, kannst Du den Leuten helfen, ein Grundstück zu finden? Hast Du Grundstück, welches Du den Kunden mitgeben kannst?

Oliver:
Ja, ich habe immer die Augen offen für meine Kunden für Grundstücke. Ich habe diverse Such-Abos bei den Plattformen und wenn etwas Geeignetes hereinkommt für einen Kunden, dann schicke ich ihm den Link weiter, er soll es sich anschauen und wenn es für ihn in Frage kommt, soll er sich bei mir melden. Ansonsten sicher bei verschiedenen diversen Maklern anklopfen und sagen, dass man auf der Suche ist und sehr interessiert ist und wenn sie etwas haben, werden sie das sicher in den Verteiler reintun und Dich anschreiben.

Guido:

Okay, also wirklich offenlassen, alle Möglichkeiten nutzen. Das letzte Mal haben wir darüber gesprochen, wenig haben wir nicht, viele Bauländer gibt es nicht mehr in diesem Sinne. Deshalb gibt es wahrscheinlich kein Richtig oder Falsch, wo ich mich überall platziere, dass ich auf Grundstücksuche bin.

Oliver:
Lieber einmal mehr als einmal weniger.

Guido:

Definitiv. Wie ihr wieder gehört habt, ist die Herausforderung bei einer Grundstücksuche gross und es braucht auch viele Abklärungen. Bevor ihr ein Grundstück kauft und was alles dazugehört, darüber sprechen wir in der nächsten Folge.

Guido:

Herzlich willkommen zu einer weiteren Folge von unserem NeubauPod. Heute sprechen wir allgemein über das Thema Bauland. Mein Gesprächspartner heute ist Oliver Künzler, er ist Verkaufsberater bei der Marty Häuser AG. Herzlich willkommen, Oli.

Oliver:
Hoi Guido, es freut mich, hier zu sein und ich bin gespannt, welche Fragen Du mir heute stellen wirst.

Guido:

Sehr schön. Oli, wir steigen gleich ein und beginnen relativ einfach: Gibt es überhaupt noch Bauland in der Schweiz?

Oliver:
Ich würde sagen ja, es ist immer die Frage, wo man sucht. Umso näher man bei einer Stadt sucht, umso schwieriger wird es. In der Umgebung einer Stadt gibt es sehr viele Leute, die ein Bauland suchen. Und dann ist immer die Frage, wie man sucht. Bestehende Häuser, die man abbrechen könnte, wären sicher auch sehr interessant, dass man diese auch im Blick hat, denn der Abbruch ist generell vielfach günstiger, als die Leute es sich vorstellen. Voraussetzung ist immer, dass es kein Asbest oder so etwas hat.

Guido:

Gut, zu diesem Thema kommen wir sicher später nochmals zu sprechen. Aber grundsätzlich ist die Chance da, noch ein Bauland zu finden, ob es jetzt ein bestehendes Haus ist oder eine leere Parzelle.

Oliver:
Auf jeden Fall, ich würde sagen, dass man möglichst viele Kanäle offen haben sollte, damit die Chance grösser ist, dass man etwas findet.

Guido:

Wir reden immer davon, dass Bauland teuer ist. In der Schweiz ein Bauland zu kaufen, ist sehr teuer. Und dann gibt es immer diese extremen Preisunterschiede Woher kommt das? Oder stimmt die Aussage, dass es teuer ist?

Oliver:
Hier sind wir wieder beim gleichen Punkt: Umso näher man bei einer Grossstadt ist, umso teurer wird das Land. Es kommt auch darauf an, was für eine Aussicht man hat: Sieht man auf den See, auf den Alpstein oder sonst etwas Spezielleres. Ein weiterer Faktor ist, was man auf dem Grundstück erstellen kann. Das heisst, wenn zum Beispiel Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser auf dem Bauland möglich sind, dann kann das den Baulandpreis auch nach oben treiben, weil man reintheoretisch ein Renditeobjekt daraufstellen könnte. Und je nachdem, was man daraufstellen kann, steigt der Wert vom Land.

Guido:

Also kann man gar nicht pauschalisiert sagen: «Dort ist es teuer wegen dem» oder «Dort ist es günstiger wegen dem». Es gibt überall teure oder günstige – wie auch immer man das definieren kann. Aber die Herausforderung ist überallungefähr die gleiche oder die gleiche Thematik in der Region.

Oliver:
Ja, ich würde schon sagen, je ländlicher es wird, umso günstiger ist es und je näher städtisch es wird, umso teurer.

Guido:

Gibt es grundsätzlich ein perfektes Bauland für mein Haus? Ist das eine bestimmte Grösse, gibt es eine Formel dazu oder soll man einfach loslegen? Gibt es das überhaupt?

Oliver:
Perfekte Grösse, würde ich sagen, das sieht jeder ein wenig anders. Einige Leute sagen «Ich will möglichst viel Rasen haben, um draussen zu spielen oder um einen Garten zu haben» und andere Leute sagen, tendenziell eher ältere Leute, «Ich möchte gar nicht viel Rasen haben, für mich reicht es, wenn es möglichst kompakt und übersichtlich ist. Ich möchte nicht den ganzen Unterhalt haben, Schnee schaufeln etc., was es alles gibt.» Das ist je nach Kunde unterschiedlich. Was sicher einen Einfluss hat, ist, was ich daraufstellen möchte und anhand dessen ergibt sich auch eine gewisse Grösse. Das hat auch mit Baugesetzen, Grenzabständen, Ausnützungsziffern etc. zu tun, das hängt auch davon ab.

Guido:

Es sind verschiedene Begriffe gefallen, die relativ komplex klingen. Also es gibt in dem Fall auch keine Mindestgrösse für ein Bauland. Reichen 200qm oder müssen es 1’000qm sein?

Oliver:
Das ist noch witzig, das werde ich von den Kunden noch relativ oft gefragt «Wie viel Bauland brauche ich?». Da hängen so viele Faktoren zusammen: Ist die Erschliessung von unten oder von oben? Brauche ich eine Doppelgarage? Kann ich die Doppelgarage in den Keller platzieren? Was sind die Grenzabstände? Kann ich den Strassenabstand über den grossen Grenzabstand stellen? Da gibt es so viele Themen, deshalb kann man es nicht so beantworten. Am besten ist einfach immer, wenn man ein Land hat, welches in Frage kommen könnte, einfach an uns senden. Wir prüfen es und dann sagen wir dem Kunden, was etwa geht und was nicht geht.

Guido:

Und auf der anderen Seite: Umso grösser, umso besser, oder nicht? Wenn das Geld reicht, wieso nicht?

Oliver:
Why not.

Guido:

Why not. *beide lachen*
Du hast vorhin einmal vom Abbruch, Rückbau usw. erzählt. Kann man eigentlich jedes Haus abbrechen oder gibt es hier eine Herausforderung, die man jetzt schon beachten muss?

Oliver:
Es macht sicher Sinn, wenn ein bestehendes Haus noch steht, auf der Gemeinde oder in den GIS-Portalen nachzuschauen, ob das Haus irgendwie geschützt ist oder ob man gewisse Sachen erfüllen muss, wenn man es abbricht und etwas Neues baut. Muss man vielleicht im ähnlichen Stil wieder bauen? Das lohnt sich sicher. Wie gesagt, Asbest könnte auch vorkommen, aber das ist wieder ein anderes Thema.

Guido:

Wenn ein bestehendes Haus noch steht, ist es ja eigentlich erschlossen. Man hört immer wieder: «Das Haus ist erschlossen» oder «Das Grundstück ist erschlossen oder gar nicht erschlossen. Was bedeutet das eigentlich? Ist es, weil ich mit dem Auto perfekt heranfahren kann oder ist da etwas anderes dahinter, was den Erschliessungsgrad eines Grundstücks betrifft?

Oliver:
Eigentlich gibt es 3 verschiedene Arten von diesen Erschliessungs-Graden. Vollerschlossen, teil erschlossen und nicht erschlossen. Voll erschlossen bedeutet eigentlich, dass es eine Zufahrt hat und alle Leitungen, die es benötigt, also Abwasser, Strom, Wasser etc. sind vorhanden. Teil erschlossen bedeutet, dass irgendeines dieser Teile nicht verfügbar ist. Zum Beispiel kann es sein, dass die Strasse vorhanden ist, aber vielleicht sind der Strom oder das Abwasser noch nicht dort. Nicht erschlossen ist, wenn beides nicht vorhanden ist. Weder die Fein-Erschliessung noch die Strasse.

Guido:

Also hat das mit dem Grad zu tun, wie stark das Haus oder das Grundstück erschlossen ist. Würdest du davon abraten, sprich soll man nicht bauen oder soll man sich mit dem Grundstück gar nicht auseinandersetzen, wenn es nicht erschlossen ist? Oder ist es trotzdem möglich?

Oliver:
Nein, also man muss sicher prüfen, was von dieser Erschliessung fehlt. Wenn die Kanalisation fehlt, ist die Frage, wo der nächste Anschluss ist und wie weit man graben muss, damit man dort hinkommt und anschliessen kann. Auch bei der Zufahrt: Wie weit muss man die Zufahrt machen, damit man zu dem Grundstück kommt. Das hat alles mit Kosten zu tun, die auch im Vorfeld wichtig sind für den Kunden, um zu wissen, worauf man sich einlässt.

Guido:

Gehen wir einen Schritt weiter. Die Schweiz besteht aus Bergen. Es gibt Flachland, Berge, Hangsituationen. Ist Hang schlimm? Ich habe grundsätzlich das Gefühl, dass Hang «lässig» ist, denn da hat man sicher auch Aussicht. Ist Hang ein gutes Grundstück oder ist das mit Vorsicht zu geniessen?

Oliver:
Es kommt immer ein wenig drauf an. Die schönste Variante ist immer, wenn man am Hang ist und die Garagierung gleich im Keller machen kann. Oben ist es immer eine Geschmackssache, es gibt viele Leute, die es nicht so «lässig» finden, wenn die Garagierung oben ist. Das hat meistens auch damit zu tun, dass der Hauseingang eher im oberen Teil ist. Am Hang kann es sein, dass es Felsen oder Wasserdruck gibt. Das sind sicher viele Dinge, die man im GIS prüfen könnte, was ich sicher auch empfehlen würde. Ich sage den Kunden auch immer, dass sie die Nachbarn fragen sollen. Vielleicht haben diese vor Kurzem gebaut und man kann nachfragen, wie der Baugrund dort war oder ob es irgendwelche Massnahmen gibt, die man bei diesem Hang treffen muss oder nicht. Das können auch Hangsicherungen sein, die man machen muss, da gibt es X Themen.

Guido:

Also gehen wir einmal von einem flachen Grundstück aus. Was ich da auch schon gehört habe, ist, dass es sogenannte Landwirtschaftszonen gibt. Die sind immer so gross, schön, den Wald noch in der Nähe, viel Platz und Raum. Ist die Landwirtschaftszone bebaubar? Kann ich dort ein Einfamilienhaus drauf stellen oder ist das auch mit Vorsicht zu geniessen?

Oliver:
Ich würde sagen, eher mit Vorsicht zu geniessen. In der Regel gibt es dort immer irgendwelche Auflagen. Entweder muss man das Gebäude wieder in dieser ähnlichen Art hinstellen, was natürlich zum Teil auch wieder mit Kosten verbunden ist. Man muss vielleicht kleinere Fenster anordnen, was viele Leute eher nicht wollen, sondern sie wollen lieber viele Fenster und grosse Glasflächen haben, was dort eher nicht möglich ist. Auch mit Flachdächern ist es eher problematisch. Vielfach sind auch Holzfassaden gefragt, aber auch nicht immer. Ich würde immer sagen, wenn man in der Landwirtschaftszone etwas beginnen möchte, ist es ganz wichtig, mit der Gemeinde und dem Kanton möglichst früh in Kontakt zu treten, um herauszufühlen, was dort möglich ist und was nicht.

Guido:

Es braucht sehr viele Vorabklärungen, bevor man sich mit der Situation in einer Landwirtschaftszone auseinandersetzen kann. Sehr gut.
Die Landwirtschaftszone kann auch umgezont werden – ist das richtig oder ist das falsch? Was bedeutet Umzonung? Wird auf einmal ein Bauland daraus? Soll ich auf so etwas warten oder wie siehst Du das, Oli?

Oliver:
In letzter Zeit sagt man, eine Umzonung findet eher weniger statt. Wenn, dann wir des eher rückgängig gemacht. Ich habe schon viele Dinge gehört, z.B. in Richtung Bündnerland, dass das Grundstück «ausgezont» werden kann, wenn man es nicht bebaut. Einzonen ist schwierig, das läuft über die Gemeinde. Die Gemeinde hat gewisse Flecken, die sie vielleicht irgendwann einzonen könnte, aber das geht über Jahre.

Guido:

Das kann ich mir vorstellen. Kommt es auch darauf an, ob der Boden von einer Landwirtschaftszone oder von einer normalen Bauzone ist? Und wenn wir schon beim Boden sind, gibt es Herausforderungen oder muss man schon beachten, was für ein Boden es bei einem Grundstück ist? Schlechter Boden, Felsboden, dieses und jenes. Muss man sich hier etwas anschauen oder soll man zuschlagen, wenn man etwas hat oder sieht?

Oliver:
Ich würde allen Kunden empfehlen, wenn man nicht täglich mit dem Ganzen zu tun hat, einmal bei der Gemeinde anzurufen. Vielleicht weiss derjenige gerade irgendetwas. Ansonsten bieten wir den Kunden an, dass sie uns anrufen und wir das prüfen. Wir prüfen eigentlich alle GIS-Karten. Dort kann es sein, dass das Grundstück in der Bodenverschiebung drin ist oder in der belasteten Zone. Es können Naturgefahren drin sein. Das prüfen wir alles und weisen den Kunden darauf hin: «Hey, schaut, das könnte dort ein Thema sein oder das ist ein Thema dort.»

Guido:

Okay, also es gibt sehr viele Herausforderungen, wie ich höre, beim Bauland suchen.

Oliver:
Da ist so, es gibt viele Stolpersteine.

Guido:

Sind wir noch in der Lage – oder ist der Bauherr noch in der Lage, ein Bauland überhaupt zu wählen?  Ist es Hang, ein schlechter Boden, dieses oder jenes. Soll er das nächste nehmen? Sind wir heut ein der glücklichen Lage, ein Bauland zu wählen oder muss man zuschlagen? Man muss wahrscheinlich zuschlagen, nicht?

Oliver:
Ich würde sagen, wenn die Rahmenbedingungen grundsätzlich stimmen, dann muss man zuschlagen. Ein gewisses Restrisiko, was dort im Boden hervorkommt, das hat man einfach. Ausser, man beprobt alles und sondiert alles und findet alles heraus, aber im Normalfall macht das niemand im Vorfeld vor dem Kauf. Ein gewisses Risiko ist da, aber ich glaube das ist auch ein gesundes Risiko mit den Möglichkeiten, die man auch mit den Nachbarn hat, worauf man sich hier einlässt.

Guido:

Die Rahmenbedingungen abzuklären und abzuchecken und sicher den einen oder anderen Tipp einzuholen, ich glaube, das ist die Message, die jetzt klar rübergekommen ist.
Wie man ein Bauland findet und wo man suchen könnte, darüber sprechen wir in der nächsten NeubauPod-Folge. Besten Dank fürs Zuhören und bis bald.

Guido:

Herzlich willkommen zum ersten NeubauPod. Es freut mich riesig, dass wir endlich starten können. Heute sprechen wir allgemein über den Traum vom Einfamilienhaus und das machen wir mit dem Geschäftsleiter der Marty Häuser AG, André Kressebuch.
André, schön, dass Du Dir Zeit genommen hast.

André:
Hoi Guido, danke.

Guido:

André, den Traum vom Einfamilienhaus hatte wahrscheinlich schon jeder. Was meinst Du, wo fängt das an? Ist das ein spontaner Entscheid oder fängt das schon im Kindesalter an? Was denkst Du?

André:
Ich denke schon, dass der Traum sehr früh beginnt. Wahrscheinlich hat es nur schon damit zu tun, wie man aufgewachsen ist. Wenn man in einem Eigenheim aufgewachsen ist, ist wahrscheinlich der Wunsch grösser. Ich glaube aber auch, dass das nicht spontan entschieden wird, sondern es benötigt ein wenig mehr Planung.

Guido:

Braucht viel mehr Planung… Was gehört denn alles mit in die Planung? Was denkst Du, was fliesst alles in die Gedanken mit ein?

André:
Grundsätzlich glaube ich, ist es wichtig, dass man sich die finanziellen Aspekte anschaut. Es ist teuer, zu bauen. Wir sind in einem rückläufigen Markt, was Einfamilienhäuser betrifft. Es wird nicht mehr gleich viel gebaut wie früher. Das hat Gründe, denn es können nicht mehr so viele Leute bauen und es sind nicht mehr alle in der Lage, das zu finanzieren. Die ganzen Rahmenbedingungen muss man sich genau anschauen und deshalb braucht es sicher eine Planung in dieser Hinsicht.

Guido:

Okay, was könnten die Rahmenbedingungen sein? Du sprichst vom Bauland, die Finanzierung muss sicher auch ein wenig geklärt sein, es braucht einiges dafür. Was könnten sonst noch so Rahmenbedingungen sein? Kann auch die Ortschaft entscheidend sein?

André:
Das Bauland, welches Du ansprichst, ist sicher ein Thema. Oftmals merken wir, dass gewisse Bedingungen herrschen müssen. Man muss ein Bauland besitzen und heutzutage ist es nicht mehr ganz einfach, ein Bauland zu erwerben. Manchmal besitzt man es schon, dann ist man im Prozess ein wenig weiter voran, aber das ist sicher eine der grösseren Rahmenbedingungen, die gegeben sein müssen, damit man überhaupt an die Beschaffung eines Eigenheims denken kann.

Guido:

Wahrscheinlich kann man auch nicht mehr dort bleiben, wo man ist. Das heisst, man muss vielleicht die Regionalität wechseln und das gehört sicher auch ein wenig zu diesem Grundsatzentscheid.

André:
Natürlich haben sich die Begebenheiten ein wenig geändert. Früher hat man auf 1'200 qm ein Haus gebaut, heute macht man das auf viel weniger Fläche oder sogar nur der Hälfte. Es gibt schon noch Möglichkeiten, die man angehen kann, wenn man eine Bestandsliegenschaft hat, aber Du hast natürlich Recht Guido, der Umzug muss sicher ein Kompromiss sein, den man eingehen muss, wenn man Bauland kaufen möchte.

Guido:

Ein Kompromiss, den sicher nicht jeder gerne eingeht. Man muss sagen «Okay, ich ziehe von hier nach dort» und muss eine andere Ortschaft suchen, dann kommt das Thema mit den Kindern dazu. Nehme ich die Kinder mit, ja oder nein? Sicher keine einfache Entscheidung.

André:
Ich empfehle allen, die Kinder haben, diese mitzunehmen. *beide Lachen*

Guido:

Wäre natürlich nicht schlecht, auch je nach Alter der Kinder.
Du hast die Finanzierung angesprochen, man benötigt genügend Geld. Man liest auch immer wieder, dass man sich ein Eigenheim kaum noch leisten kann. Was sagst Du dazu? Klar, man benötigt einen Plan. Frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, denke ich auch. Aber ist es grundsätzlich noch möglich, sich ein Einfamilienhaus zu leisten?

André:
Es ist natürlich so, dass wir uns in einem rückläufigen Markt befinden. Immer weniger Leute haben die Möglichkeit. Ich merke oft bei unseren Kunden oder allgemein bei Menschen im Umfeld, die sich ein Eigenheim beschaffen können, dass hier viel finanziell mitgeholfen wurde. Man hat vielleicht eine Liegenschaft geerbt oder vorgezogen, man hat schon in der Familie ein Bauland gehabt oder man hilft einfach aktiv mit. Das sind alles Dinge, die heute gegeben sein müssen, damit es funktioniert – zumindest bei den meisten.

Guido:

Jetzt hat man sich entschieden: man macht es. Würdest Du vorschlagen, dass man gleich mit der Suche nach einem Baupartner beginnt oder wo holt man sich Hilfe am Anfang? Soll man zur Bank gehen, im Internet stöbern, wer kann hier mit dem Bauhelfen oder ist es noch zu früh dafür?

André:
Ich denke, es ist nie zu früh, einen Partner zu haben. Vor allem ist es wichtig in den verschiedenen Phasen auf dem Weg zum Eigenheim, für jeden Abschnitt jemanden zu haben, der weiss, wie es läuft. Es ist sehr unwahrscheinlich für jemanden, der branchenfremd ist, sich das autodidaktisch anzueignen. Das muss man verstehen und auch verschiedene Hebel in der Hand halten, die man drehen kann und ein wenig flexibel sein kann. Da muss man einfach wissen, wie es geht. Deshalb empfehle ich, dass man sich schon früh mit dem Partner auseinandersetzt, immer einen Ansprechpartner hat, bei Fragen einfach fragen kann und eine Antwort vom Profi erhält.

Guido:

Wenn Du von diesen Partnern sprichst, denke ich sicher einmal an die Bank, die in diesem Gespräch wichtig ist. Danach schon direkt zum Architekten oder gibt es hier noch andere Möglichkeiten, sich die erste Hilfe zu holen?

André:
Das kann eine Bank sein, denn die Bank kann relativ schnell aufgrund der finanziellen Seite beurteilen, was möglich ist und in welchem Rahmen beispielsweise eine Finanzierung möglich ist. Aber es braucht natürlich noch viel mehr. Eine Bank beurteilt was finanziell möglich ist. Aber derjenige, der zur Bank geht, braucht auch konkrete Aussagen, konkrete Zahlen, ein konkretes Projekt und muss schon viel mehr wissen, als einfach «Ich würde jetzt gerne ein Haus bauen». Und dafür braucht es einen Architekten, einen Generalunternehmer oder jemanden, der im Baumanagement tätig ist und Ahnung davon hat.

Guido:

Dann macht es sicher Sinn, sich die Hilfe frühzeitig zu holen und die Partner, wie z.B. die Bank, richtig zu informieren, worum es geht. Ich denke, das hilft dann schon nebst dem «Ich habe das Bauland gefunden» oder «Ich würde gerne bauen». Da macht es sicher Sinn, die Hilfe einzubeziehen.

André:
Wir merken, dass die Auseinandersetzung mit den Banken heute früher stattfindet als vor einigen Jahren. Heute ist es wirklich so, wenn man in einem Vorprojekt ist oder etwas entwickelt, findet das Thema mit den Banken und der Austausch viel früher statt. Das hat Vor- und Nachteile. Der Vorteil ist: er (der Austausch) findet früher statt, der Nachteil ist: er findet früher statt.

Guido:

Du sagst also zusammenfassend, dass es möglich ist, ein Einfamilienhaus zu bauen. Es braucht einfach die richtige Auseinandersetzung – genug früh. Ein spontaner Entscheid kann es nicht sein.

André:
Ich denke nicht. Ich würde es jedem wünschen, dass man das spontan entscheiden kann, aber das wird in der Regel nicht der Fall sein.

Guido:

Was könntest Du sonst noch den Leuten mitgeben, die sagen, dass sie gerne ein Einfamilienhaus bauen würden. Gibt es Tipps aus Deiner Erfahrung heraus, die Du den Leuten mitgeben kannst, wie sie beginnen oder womit sie sich noch zurückhalten sollen.

André:
Ich denke, ein ganz wichtiger Tipp, den ich aus Erfahrung mitgeben kann, ist, dass man offen bleibt im Mindset. Der Weg zum Eigenheim läuft nicht einfach so durch, wie wenn man sich einen massgeschneiderten Anzug holt. Hier ist es wirklich so, dass man Kompromisse eingehen und bereit sein muss, auch auf Bedürfnisse zu verzichten. Es gibt viele verschiedene Aspekte, die hier mitspielen. Wenn man sich dessen bewusst ist und auch geografisch offen ist, wo man später wohnt, dann sind das diese Tipps, die ich geben kann, einfach offen zu sein. Nebst der, jetzt wiederhole ich mich, finanziellen Seite natürlich.

Guido:

Diese «Kompromisse» hört wahrscheinlich niemand gerne. Kompromisse hören sich an wie ein Nachteil. Ich kann nicht einfach sagen «Hey wir gehen jetzt raus und haben unser Einfamilienhaus jetzt gleich», sondern es braucht die richtige Auseinandersetzung und die Kompromissbereitschaft.

André:
Ja, ich habe die wenigsten kennengelernt, die keine Kompromisse eingehen mussten. Und irgendwie finde ich das auf eine Art auch richtig schön, weil das einfach alle müssen. Zum Teil ist es baureglementarisch so, dass man nicht bauen kann, wie man will, zum Teil kann man nicht so gross bauen, wie man gerne würde oder man hat andere Dinge, die einschlagen. Man hat einen falschen Nachbarn, aber es geht halt nur dort, jeder hat so seine Geschichte, aber das macht jedes Objekt und jedes Projekt, finde ich, speziell und einzigartig.

Guido:

Trotz allen Kompromissen ist es noch immer ein Traum, das Einfamilienhaus, und es würde sich wahrscheinlich lohnen, wenn man sich richtig damit auseinandersetzt.

André:
Unbedingt, unbedingt.

Guido:

Du hast ein paar Mal davon erzählt, dass die geografische Situation des Baulandesauch ein wichtiger Kompromiss ist, und genau über das sprechen wir im nächsten NeubauPod. Ich würde mich riesig freuen, wenn ihr wieder dabei seid.